In un mercato immobiliare dal futuro incerto, la nuda proprietà potrebbe costituire una delle più convenienti opportunità di investimento sul mattone. Ma di cosa si tratta? E quali sono i vantaggi che la nuda proprietà può trasferire a entrambe le parti coinvolte nell’operazione?

Abbiamo cercato di fare il punto su questo argomento proponendo una panoramica chiara e sintetica su un fenomeno che anche nel nostro Paese sta riscuotendo crescente successo. Condividiamone insieme alcuni dei tratti maggiormente distintivi.

Nuda proprietà: cos’è e quali sono i suoi vantaggi

Possiamo definire la nuda proprietà come il valore dell’immobile al netto dell’usufrutto. Più concretamente, chi vende la nuda proprietà cede la proprietà del proprio immobile, ma conserva il diritto di abitarci per tutta la vita. In seguito al proprio decesso, nuda proprietà e usufrutto si ricongiungeranno, permettendo così a colui che aveva acquistato la nuda proprietà di poter godere della piena disponibilità dell’immobile.

Il vantaggio per entrambe le parti potrebbe essere notevole:

- chi vende si assicura infatti la possibilità di poter vivere in quello che era l’appartamento di proprietà per tutta la parte rimanente della propria vita e, inoltre, può incassare subito un capitale che potrebbe essere utilizzato per poter mantenere o migliorare il proprio tenore di vita,  e quello dei propri cari;

- chi compra può invece acquistare un immobile a prezzo evidentemente agevolato, con uno “sconto” che sarà maggiore quanto minore sarà l’età anagrafica dell’usufruttuario. In tal proposito, si noti come con il passare degli anni il valore della nuda proprietà tenderà a crescere, perché maggiore dovrebbe essere il valore di mercato del bene, e maggiore sarà anche l’età dell’usufruttuario.

Come si calcola il prezzo di vendita nella nuda proprietà

Il prezzo di vendita nella nuda proprietà è stabilito dal venditore sulla base della stima del valore di mercato dell’immobile redatta da un professionista, a cui poi applicare un coefficiente correttivo influenzato dall’età dell’usufruttuario (ovvero, l’attuale proprietario dell’immobile).

I coefficienti correttivi sono basati sulle aspettative di vita in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. Intuibilmente, maggiore è l’età dell’usufruttuario e minore sarà l’effetto correttivo sul valore di mercato del bene.

Come si suddividono le spese nella nuda proprietà

Salvo un diverso accordo tra le parti, le spese legate alle attività di manutenzione ordinaria dell’immobile sono a carico dell’usufruttuario, che avrà altresì l’onere di mantenere in buono stato l’immobile, senza danneggiarlo e senza modificarne la destinazione economica (salvo che il nudo proprietario sia stato adeguatamente informato e sia concorde). Le spese straordinarie sono invece a carico del nudo proprietario.

È possibile ricorrere a un usufrutto a tempo?

Fin qui, una visione del “tradizionale” funzionamento della nuda proprietà. Ma è possibile prevedere un usufrutto a tempo, ovvero un usufrutto che non coincida con l’età dell’usufruttuario, ma sia valido per un periodo di tempo predeterminato contrattualmente?

La risposta è positiva: le parti possono infatti negoziare un usufrutto a tempo, stabilendone il valore secondo i criteri già visti, e opportunamente integrati dall’estensione temporale dell’usufrutto. Si tenga naturalmente in considerazione che nel caso in cui durante il periodo dell’usufrutto a tempo l’usufruttuario dovesse morire, allora l’usufrutto e la nuda proprietà finirebbero con il congiungersi nella piena proprietà dell’immobile, nella completa disponibilità dell’ex nudo proprietario.