In Zeiten, wo der Immobilienmarkt in eine etwas unsichere Zukunft blickt, könnte der Erwerb von nacktem Eigentum eine der lohnendswerten  Möglichkeiten sein, im Immobiliensektor zu investieren. Aber worum handelt es sich? Und welche Vorteile bringt der Kauf von Eigentum ohne Nutzungsrechte für beide beteiligten Parteien?

Um näher auf dieses Thema einzugehen bieten wir einen prägnanten Überblick zu dieser besonderen Form der Eigentumsübertragung, die sich auch hierzulande immer größerer Beliebtheit erfreut. Schauen wir uns also zusammen die Hauptaspekte des nackten Eigentums an.

Nacktes Eigentum: Was hat es damit auf sich und wo liegen die Vorteile?

Als nacktes Eigentum kann man den Wert einer Immobilie abzüglich desNießbrauchswerts bezeichnen. Konkreter gesagt ist es so, dass jemand, der das nackte Eigentum seiner Immobilie verkauft, zwar dieEigentumsrechte überträgt, aber das Recht behält, auf Lebzeiten darin zu wohnen. Erst nach dem Ableben des Nießbrauchsberechtigten fallen das nackte Eigentum und der Nießbrauch wieder zusammen, so dass der Käufer, der zunächst das nackte Eigentum erworben hatte, in den Genuss der Gesamtrechte an der Immobilie kommt.

Einen beträchtlichen Vorteil können beide Parteien daraus ziehen:

- wer das nackte Eigentum veräußert, sichert sich die Möglichkeit, für den Rest seines Lebens in der Wohnung zu wohnen, und erhält mit dem Kaufpreis ein Kapital, das ihm zur Verfügung steht, um zum Erhalt oder der Verbesserung des eigenen Lebensstandards und dem seiner Familie beizutragen;

- wer das nackte Eigentum erwirbt, kann dies zu günstigen finanziellen Konditionen tun, wobei der Preisnachlass umso höher ist, je geringer das Lebensalter des Nießbrauchers. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass im Lauf der Jahre das nackte Eigentum tendenziell an Wert zunimmt, denn der Marktwert sollte steigen und ebenso steigt das Alter des Nießbrauchers.

So errechnet man den Kaufpreis für das nackte Eigentum einer Immobilie

Der Kaufpreis für das nackte Eigentum wird vom Verkäufer festgelegt, auf der Grundlage einer Schätzung zum Marktwert der Immobilie, die von einem befähigten Gutachter zu erstellen ist. Der Preis wird dann anhand von Korrekturkoeffizienten berechnet, die das Alter und das Geschlecht des Nießbrauchers (d.h. des bisherigen Eigentümers) berücksichtigen.

Die Korrekturkoeffizienten richten sich nach der durchschnittlichen Lebenserwartung in Italien und dem geltenden gesetzlichen Zinssatz. Wie schon gesagt – und wie zu erwarten -  je höher das Alter des Nießbrauchers, desto geringer wirkt sich der Korrektureffekt auf den Marktwert des Kaufobjekts aus.

Wie gestaltet sich die Kostenaufteilung beim nackten Eigentum?

Sofern die Parteien keine anderslautenden Vereinbarungen getroffen haben, fallen die Kosten für die ordentliche Instandhaltung der Immobilie zu Lasten des Nießbrauchers, welcher gleichzeitig dafür Sorge tragen wird, das Objekt in einem guten Zustand zu erhalten, ohne es zu beschädigen und ohne seine wirtschaftliche Nutzungsbestimmung zu verändern (es sei denn, der „nackte Eigentümer“ wurde entsprechend informiert und erklärt sich einverstanden). Aufwendungen für außerordentliche Maßnahmen sind dagegen zu Lasten des „nackten Eigentümers“.

Ist ein Nießbrauch auf Zeit möglich?

Soweit die klassische Version des nackten Eigentums.

Besteht die Möglichkeit, einen Nießbrauch auf Zeit vorzusehen, welcher damit nicht vom Alter des Nießbrauchers abhängt, sondern vertraglich auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt wird?

Die Antwort fällt positiv aus: In der Tat können sich die Parteien auf einen zeitlich begrenzten Nießbrauch einigen, den Wert nach den bereits genannten Kriterien bestimmen und gegebenenfalls eine Verlängerung des Nießbrauchrechts vorsehen. Es bleibt natürlich zu berücksichtigen, dass, falls der Nießbraucher während des Nießbrauchzeitraums stirbt, das vollumfängliche Eigentum der Immobilie wiederhergestellt wird.