Le servitù prediali sono diritti reali di godimento su cosa altrui. Introdotti nel nostro ordinamento dall’art. 1027 c.c., rappresentano un gravame su un fondo, per l’utilità di altro fondo, appartenente a differente proprietario. Conosciamole un po' meglio. 

Le caratteristiche delle servitù prediali

Come abbiamo anticipato in apertura di questo approfondimento, la servitù prediale è definita dall’art. 1027 c.c. come un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro che appartiene a un diverso proprietario.  

Dunque, per potersi costituire, la servitù prediale necessita: 

• della presenza di due fondi legati da un rapporto di vicinanza, ma non necessariamente di confine 
• dell’utilità che un fondo può trarre da una limitazione imposta al fondo vicino 
• della diversa proprietà dei due fondi, poiché il proprietario di due fondi vicini non può costituire la servitù prediale in favore di uno e a carico dell’altro. 

In altre parole, la servitù prediale istituisce una ipotesi di cooperazione fondiaria, in maniera tale che il fondo servente assicuri al fondo dominante il soddisfacimento di un interesse, come quello di passaggio e accesso a una pubblica via.  

L’utilità della servitù prediale

A maggiore delucidazione di quanto premesso si può altresì citare il successivo art. 1028 c.c., che introduce nel nostro ordinamento il concetto di utilità della servitù prediale. Un’utilità che – si intende – non opera in termini assoluti, ma deve essere ponderata per ogni specifica fattispecie, soddisfacendo un bisogno durevole e non occasionale. L’utilità deve inoltre evincersi in maniera chiara e oggettiva dalla sostanza e dalla finalità del fondo dominante.  

Per capire ancora meglio il concetto di utilità di servitù prediale possiamo certamente far cenno alla declinazione più nota, la servitù di passaggio: con questa servitù, come noto, il proprietario del fondo servente è tenuto a consentire il passaggio al proprietario del fondo dominante.  

È proprio la servitù prediale di passaggio a offrire un esempio lampante dell’applicazione delle caratteristiche di questo diritto di godimento: 

• i fondi servente e dominante dovranno essere vicini per permettere al primo di esprimere un’utilità a vantaggio del secondo
• il fondo dominante otterrà un’utilità dalla costituzione della servitù prediale, mentre il fondo servente subirà una limitazione.

Come si costituisce una servitù prediale

La costituzione della servitù prediale può avvenire per contratto, a titolo oneroso o gratuito. Chiarito che questo è l’unico fatto negoziale utile per la costituzione della servitù per atto tra vivi, ne deriva che la sola promessa unilaterale della costituzione non può rappresentare un titolo costitutivo, ma solo la fonte di un’obbligazione di costituire.  

Ricordiamo tuttavia che è possibile costituire la servitù prediale anche mortis causa con il testamento, con cui il de cuius può disporre sia l’obbligo a carico dell’erede o di un legatario di costituire la servitù, sia la costituzione diretta del diritto reale di godimento. 

Un’altra ipotesi di costituzione della servitù prediale è quella coattiva, come quella diffusamente relativa alla servitù di passaggio. La servitù prediale può dunque essere costituita anche a prescindere dal consenso del proprietario del fondo servente, a patto che si verifichino alcune condizioni previste dalla legge come, nell’ipotesi di fondo intercluso, il mancato accesso del proprietario del fondo alla pubblica via.