La condizione è un avvenimento futuro e incerto al verificarsi del quale le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione di un contratto o anche di un singolo patto (art. 1353 c.c.).

È detta sospensiva la condizione che sospende l’efficacia (iniziale) del contratto, che si perfeziona immediatamente, ma che è inidoneo a produrre effetti giuridici fino a quando non si avvera l’evento: il contratto esiste ma non è ancora efficace.

Quando l’evento si avvera, gli effetti si considerano prodotti ex tunc, cioè dal momento della formazione del contratto e non da quello del verificarsi della condizione. Se invece l’evento non si verifica, il contratto resta privo di effetti giuridici.

Si dice risolutiva la condizione che, a differenza del caso precedente, consente al contratto di produrre i suoi effetti già dalla sua conclusione, ma che determina la sua inefficacia nel momento in cui si verifica l’avvenimento dedotto nella condizione stessa e, quindi, con effetto retroattivo (ex tunc).

Finché l’evento non si verifica il contratto produce effetti, quando invece la condizione si avvera cessano gli effetti dal momento della formazione del contratto.

Diritto del mediatore in caso di condizione sospensiva o risolutiva

Di frequente applicazione in ambito immobiliare, la condizione può quindi essere di due tipi e questa differenza si ripercuote anche sul diritto del mediatore al compenso per l’attività svolta.

L’art. 1757 c.c., rubricato “Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi”, dispone che, se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione dell’agenzia sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Nel caso in cui invece il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.

Cerchiamo di approfondire meglio il contenuto di tale norma.

Provvigione in caso di condizione sospensiva

Come abbiamo già avuto modo di vedere, la condizione sospensiva è una clausola che sospende l’efficacia del contratto in vista dell’avverarsi di un determinato evento; se l’evento si verifica, il contratto produce effetti, altrimenti ne resta privo.

Una tradizionale clausola contrattuale sospensiva è il subordinare l’efficacia del contratto di compravendita a condizione che la parte acquirente riuscirà a ottenere un mutuo. Nel momento in cui verrà deliberato il finanziamento la condizione sarà considerata avverata e il contratto spiegherà i suoi effetti.

Il legislatore a tal proposito dispone che, se il contratto concluso tra le parti messe in contatto dal mediatore è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge solo quando la condizione si verifica, perché è solo in quel momento che il contratto inizia appunto a produrre effetti giuridici.

In buona sostanza l’agenzia subisce il rischio del verificarsi o non verificarsi della condizione.

Provvigione in caso di condizione risolutiva

La condizione risolutiva opera in senso opposto. Ovvero, prevede che l’accordo sia immediatamente efficace ma si risolva e perda efficacia al verificarsi di un dato evento futuro ed incerto.

Si pensi al caso di un soggetto che acquista un terreno a condizione che il contratto cesserà di produrre effetti se entro un anno non ottiene la possibilità di edificare. Se in effetti non la ottiene, è come se il contratto non fosse mai stato stipulato.

Per questa ipotesi la legge prevede che il mediatore abbia comunque diritto alla provvigione sin dal momento della conclusione del contratto e ciò anche se la condizione si realizza.

Il mediatore, dunque non subisce le conseguenze del verificarsi della condizione perché in questo caso il vincolo sorge con la conclusione del contratto.

Contratto annullabile o rescindibile

Infine, evidenziamo come l’ultimo comma dell’art. 1757 c.c. sancisca che la disposizione relativa alla condizione risolutiva si applichi anche all’ipotesi di contratto annullabile o rescindibile, ma solamente se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità.

Il contratto invalidamente concluso rappresenta perciò per il mediatore che, ribadiamo, non era a conoscenza della causa d’invalidità, un affare concluso con conseguente diritto alla provvigione