La compravendita di immobili sotto amministrazione di sostegno è disciplinata dall’art. 376 c.c. secondo cui, per vendere o acquistare un immobile, nell’interesse e per conto del beneficiario, l’amministratore deve presentare una domanda al giudice tutelare motivando adeguatamente le ragioni alla base del compimento di tale operazione.

Considerato che per autorizzare una transazione deve ravvisarsi sempre un interesse per ilbeneficiario, in caso di vendita questo potrebbe essere individuato nella necessità di ottenere della liquidità per compiere delle spese a suo favore, oppure per evitare le spese di manutenzione di un immobile che richiede oneri eccessivi. Nel caso di un acquisto, invece, l’esigenza potrebbe essere motivata illustrando la necessità di migliorare il tenore di vita del beneficiario, o l’intenzione di soddisfarne un desiderio.

Come vendere l’immobile

Soffermandoci in modo più dedicato sulla vendita dell’immobile, rileviamo come l’amministratore di sostegno dovrà formulare la domanda al giudice tutelare supportandola con la presenza di una perizia asseverata sul valore dell’immobile: il bene non può infatti essere venduto ad un prezzo inferiore a quello stabilito dalla stima giurata del professionista abilitato, salvo che il giudice, in autonomia, non ne valuti comunque l’opportunità.

Nel caso in cui la vendita avvenga avvalendosi di intermediari, bisognerà comunque farsi autorizzare anche il pagamento del mediatore o dell’agente immobiliare. Non è invece necessario domandare l’autorizzazione al compimento di tutti quegli atti che sono eventualmente connessi alla vendita, come ad esempio avviene con la stipula dei contratti preliminari.

Nella domanda è inoltre consigliabile che l’amministratore di sostegno indichi chiaramente al giudice tutelare come intende reimpiegare il ricavato dalla vendita.

Se l’amministratore di sostegno vende senza autorizzazione

L’operato dell’amministratore di sostegno è supervisionato in modo diretto dal giudice tutelare: tra gli strumenti di controllo c’è ad esempio quello della presentazione di un rendiconto della gestione economica al giudice tutelare, con cadenza annuale.

Ciò premesso, se l’amministratore di sostegno conclude un contratto immobiliare, come quello di vendita, senza la prescritta autorizzazione del giudice tutelare, il contratto sarà annullato ex art. 1443 c.c. per incapacità di uno dei contraenti, dando così luogo all’obbligo di restituzione previsto dalla norma.

Più nel dettaglio, le ipotesi di atti compiuti dall’amministratore in sostegno in violazione della legge e del decreto di nomina sono annullabili ex art. 412 c.c.: l’articolo distingue l’ipotesi in cui la violazione sia posta in essere dall’amministratore di sostegno da quella compiuta dal beneficiario.

Nel primo caso gli atti possono essere annullati su richiesta dello stesso, del Pubblico Ministero, del beneficiario o dei suoi eredi o aventi causa. Nel secondo caso possono essere annullati su richiesta degli stessi soggetti, ma non dal Pubblico Ministero.

Cosa succede se amministratore di sostegno e beneficiario sono in disaccordo

Infine, nel caso in cui l’amministratore di sostegno ponga in essere un atto nonostante il noto dissenso del suo beneficiario, i contratti sono da ritenersi nulli (e non semplicemente annullabili) in carenza di uno degli elementi essenziali del contratto.

In questa ipotesi, peraltro, il giudice tutelare potrebbe arrivare a disporre la rimozione e la sostituzione dell’amministratore di sostegno se dovesse ravvisare gravi violazioni da parte sua, derivanti proprio dalla contrarietà manifestata dal beneficiario al compimento dell’atto.