Der An- und Verkauf von Liegenschaften, die vom Sachwalter verwaltet werden, wird vom Art. 376 des ital. ZGB geregelt, nach dem für den Verkauf oder Kauf einer Liegenschaft im Interesse und im Auftrag des Begünstigten der Sachwalter einen Antrag beim Vormundschaftsgericht einreichen muss, in dem die Gründe, die der Ausführung dieses Vorganges zugrunde liegen, angemessen motiviert werden.

Da zur Genehmigung einer Transaktion immer ein Vorteil für den Begünstigen erkennbar sein muss, könnte dieser im Falle eines Verkaufs in der Notwendigkeit erkannt werden, Liquidität für seine Ausgaben zu erzielen, oder um die Instandhaltungskosten einer Liegenschaft zu vermeiden, die übermäßige Belastungen verlangt. Im Falle eines Kaufs könnte dagegen zur Motivierung des Bedürfnisses die Notwendigkeit erläutert werden, den Lebensstandard des Begünstigten zu verbessern oder die Absicht, einen Wunsch zu erfüllen.

Wie die Liegenschaft zu verkaufen ist

Wenn wir spezifischer auf den Verkauf der Liegenschaft eingehen, ist zu sagen, dass der Sachwalter den Antrag an das Vormundschaftsgericht formulieren und mit einer beeideten Begutachtung des Liegenschaftswertes bekräftigen muss: Das Objekt kann tatsächlich nicht zu einem niedrigeren als der von der beeideten Schätzung der zugelassenen Fachkraft festgelegten Preis verkauft werden, es sei denn, der Richter bestimmt dennoch selbständig eine solche Zweckmäßigkeit.

Falls der Verkauf mit Vermittlern erfolgt, ist in jedem Fall auch für die Zahlung des Vermittlers oder Immobilienmaklers eine Genehmigung einzuholen. Dagegen besteht keine Notwendigkeit, eine Genehmigung für die Ausführung aller Handlungen einzuholen, die eventuell mit dem Verkauf verbunden sind, wie z.B. beim Abschluss von Vorverträgen.

Im Antrag empfiehlt es sich außerdem, dass der Sachwalter dem Vormundschaftsgericht deutlich angibt, wie er den Erlös des Verkaufes wiederzuverwenden beabsichtigt.

Wenn der Sachwalter ohne Genehmigung verkauft

Die Arbeit des Sachwalters wird direkt vom Vormundschaftsgericht überwacht: Eines der Kontrollinstrumente ist zum Beispiel die Vorlage einer jährlichen Abrechnung der finanziellen Verwaltung beim Vormundschaftsgericht.

Dies vorausgesetzt, wird der Vertrag nach Art. 1443 des ital. ZGB wegen Unfähigkeit einer der Vertragsparteien annulliert unddadurch die von den Vorschriften vorgesehene Rückgabepflicht aktiv, falls der Sachwalter einen Immobilienvertrag wie den Verkaufsvertrag ohne die vorgeschriebene Genehmigung des Vormundschaftsgerichts abschließt.

Genauer gesagt sind nach Art. 412 des ital. ZGB die möglichen, vom Sachwalter durchgeführten Handlungen annullierbar, die ein Verstoß gegen das Gesetz und das Ernennungsdekret sind: Der Artikel unterscheidet die Möglichkeit, dass der Verstoß vom Sachwalter oder vom Begünstigten begangen wird.

Im ersten Fall können die Akten auf sein Verlangen oder auf Verlangen des Staatsanwalts, des Begünstigten oder seiner Erben oder Rechtsnachfolger annulliert werden. Im zweiten Fall können sie auf Verlangen der gleichen Personen, nicht aber vom Staatsanwalt annulliert werden.

Was geschieht, wenn sich der Sachwalter und der Begünstigte uneinig sind?

Wenn der Sachwalter trotz bekannter Uneinigkeit mit seinem Begünstigten eine Handlung vornimmt, sind die Verträge als nichtig zu betrachten (und nicht einfach annullierbar), falls eines der wesentlichen Elemente des Vertrages fehlt.

In diesem Fall könnte es das Vormundschaftsgericht außerdem soweit bringen, dass es die Absetzung und Auswechslung des Sachwalters verfügt, falls es schwere Verstoße seinerseits feststellt, die gerade aus der vom Begünstigten offenbarten Abgeneigtheit gegenüber der Ausführung der Handlung herführen.