Nuda proprietà, abbiamo già avuto occasione, in uno dei recenti articoli pubblicati sul nostro blog, di comprendere l’importanza di questo istituto giuridico e quali potrebbero essere i suoi campi di applicazione:

• Opportunità di liquiditàper il venditore, che mantiene il diritto di abitare e godere dell’immobile  generalmente a vita, grazie all’usufrutto che si riserva
   
• Opportunità di investimento per chi acquista la nuda proprietà dell’ immobile perché pagherà un prezzo di acquisto inferiore rispetto al reale valore di mercato del bene, a fronte del diritto di usufrutto riconosciuto a chi vende

E’ importante precisare che il venditore di una nuda proprietà, con l’usufrutto conserva il diritto reale di godimento e può trarre dall’immobile tutte le utilità che può dare, compresi i frutti che produce, nei limiti previsti dal contratto di vendita e dalla legge.

Sempre rispettandone la destinazione economica, può quindi decidere di

• continuare ad abitarci;
• affittare l’immobile ottenendo una rendita;
• cedere a terzi l’usufrutto.

L’acquirente della nuda proprietà:

• non può godere dell’immobile fino all’estinzione o scadenza del diritto di usufrutto
• può però disporne giuridicamente, può quindi rivendere a sua volta la nuda proprietà

Per tali motivazioni questo istituto rappresenta un’opportunità ed esiste un vero e proprio mercato di domanda e offerta di nuda proprietà.

Ma quali soni i passaggi fondamentali da seguire per chi desidera acquistare un immobile in nuda proprietà oppure per chi desidera vendere la nuda proprietà mantenendo l’usufrutto?

Valutazione della nuda proprietà

Che tu stia decidendo di vendere la nuda proprietà del tuo immobile, che tu stia valutando l'acquisto della nuda proprietà di un immobile, l'aspetto chiave è la corretta valutazione del valore della nuda proprietà.

La corretta valutazione dipende da vari fattori: aspettativa di vita dell'usufruttuario oppure costituzione del diritto di usufrutto a tempo determinato sono ad esempio due importanti variabili che possono modificare sensibilmente il valore della transazione. Il suggerimento è quello di affidarsi a professionisti esperti per poter avere una valutazione corretta del diritto compravenduto e per poter eseguire correttamente tale operazione.

Sparkasse Haus dispone di consulenti qualificati e preparati se desideri avere maggiori informazioni https://www.sparkassehaus.it/contatti.

Compravendita nuda proprietà: a chi rivolgersi?

Al paragrafo precedente abbiamo compreso che già a partire dalla prima fase (la valutazione della nuda proprietà) è importante affidarsi a professionisti esperti e non improvvisarsi.

L'indicazione classica potrebbe essere quella di contattare un agente immobiliare, ma anche all’interno di questa categoria professionale è bene individuare professionisti che abbiano già maturato la giusta esperienza o sappiano indicarti colleghi esperti nella materia.

La compravendita della nuda proprietà di un immobile è un’operazione delicata che richiede conoscenze tecnico/giuridiche, fiscali ed anche esperienza. Il “fai da te” non è mai consigliato in transazioni complesse come quelle immobiliari, maggiore criticità assume l’acquisto di una nuda proprietà.

Evitate quindi, il Fai-da-te.

Questo consiglio è valido sia per chi desidera acquistare che vendere una nuda proprietà.
Trattandosi di una transazione immobiliare a tutti gli effetti è necessario procedere alla due diligence per verificare tutti i requisiti di commerciabilità di un immobile e che non sussistano preclusioni di nessun genere ed, ove presenti, valutare se sia possibile rimuovere tali ostacoli.

A maggior ragione affidarsi a professionisti preparati ed esperti sarà un fattore di successo dell’intera operazione e di garanzia per tutte le parti. 

Costi notarili

Quanto costa una transazione immobiliare di una nuda proprietà?

Ogni transazione immobiliare non può prescindere da un atto notarile. Pertanto nel computo complessivo dell’operazione questa voce di costo sarà imprescindibile.

Tale onorario non è possibile stabilirlo in quota fissa, varia in funzione di diversi fattori come il valore dell’immobile, il comune dov’è ubicato l’immobile, lo studio notarile di riferimento.

La scelta del notaio spetta all’acquirente. La base imponibile su cui calcolare le tasse per la compravendita è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto, ossia il valore della nuda proprietà.

Imposte e tributi

L’usufruttuario è colui che  utilizza il bene e quindi ha il diritto di godere della cosa altrui. Per tale motivo, salvo diverso accordo fra le parti, le imposte sul reddito, le imposte sui rifiuti e gli interventi di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario.

Conclusioni

La compravendita della nuda proprietà può essere un’operazione che porta valore ad entrambe le parti ma è un’operazione tecnicamente delicata, più di una tradizionale transazione immobiliare.

Esiste un mercato della nuda proprietà su cui poter far incontrare domanda e offerta, esistono delle tabelle per la valutazione del diritto di usufrutto da scontare al prezzo di mercato, ma è una valutazione che non può essere lasciata a semplici tabelle e formule matematiche perché ogni casa è unica, ogni proprietario è unico e ogni acquirente è unico e le motivazioni di ognuna delle parti possono essere diverse. Se desiderate approfondire senza alcun impegno questa opportunità contattate i consulenti di Sparkasse Haus

Leggi anche:

Cos'è la nuda proprietà?