In einem kürzlich auf unserem Blog veröffentlichen Artikel haben wir uns mit dem Kauf bzw. Verkauf des bloßen Eigentums einer Immobilie befasst, und die Bedeutung und Anwendungsmöglichkeiten dieser Form von Rechtsgeschäft erläutert:

• Der Vorteil für den Verkäufer liegt darin, einen unmittelbaren finanziellen Gewinn zu erzielen, und gleichzeitig das Wohn- bzw. Nutzungsrecht an der Immobilie zu behalten, wobei der Nießbrauch meist auf Lebenszeit gewährt wird.

• Der Vorteil für den Käufer liegt im Investitionspotenzial derImmobilie, denn der Kaufpreis für das bloße oder „nackte“ Eigentum liegt sicherunter dem Marktwert des Objekts, da dem Verkäufer das Nießbrauchrecht überlassen wird.

Dabei ist unbedingt zu bedenken, dass der Verkäufer des bloßen Eigentums mit dem Nießbrauch das dingliche Recht zur umfassenden Nutzung und zur Fruchtziehung des Objekts behält, was bedeutet, dass er, innerhalb der vertraglichen und gesetzlichen Rahmenbedingungen, in den Genuss der Vorteile und Erträge der Immobilie kommt.

Unter Einhaltung der wirtschaftlichen Zweckbestimmung kann er wahlweise:

• im Haus bzw. der Wohnung wohnen bleiben
• das Objekt vermieten und die Miete einnehmen
• den Nießbrauch an Dritte übertragen

Der Käufer des bloßen Eigentums:

• erhält erst dann das Nutzungsrecht an der Immobilie, wenn der Nießbrauch erlischt oder abläuft
• kann jedoch juristisch über das Objekt verfügen und das bloße Eigentum weiterverkaufen

Aus den dargelegten Gründen ist offensichtlich, dass diese Form der Veräußerung für beide Parteien rentabel sein kann, und in der Tat gibt es einen von Angebot und Nachfrage bestimmten Markt für das bloße Eigentum an Immobilien.

Aber welche grundlegenden Aspekte muss man beachten, wenn man das bloße Eigentum einer Immobilie erwerben , bzw. umgekehrt eine Immobilie verkaufen und den Nießbrauch behalten möchte?

Die Bewertung des bloßen Eigentums

Egal ob man von der Überlegung ausgeht, das bloße Eigentum einer Immobilie zu veräußern, oder eine Investition in dieser Richtung abwägt – Schlüsselfaktor ist eine korrekte Bewertung der Immobilie.

Um den Wert eines bloßen Eigentums richtig einzuschätzen, sind verschiedene Aspekte zu beachten: so sind z.B. die Lebenserwartung des Nießbrauchberechtigten oder die Begründung eines befristeten Nießbrauchrechts zwei wichtige Variablen, die erhebliche Auswirkungen auf den Wert des Immobiliengeschäfts haben können. Es ist unbedingt ratsam, sich Experten mit Sachwissen und Erfahrung anzuvertrauen, um sowohl bei der Festlegung des Werts als auch bei der Durchführung des Rechtsgeschäfts korrekt vorzugehen.

Sparkasse Haus verfügt über qualifizierte und erfahrene Mitarbeiter, die Sie gerne näher informieren und beraten: https://www.sparkassehaus.it/de/kontakt.

Verkauf bzw. Kauf von bloßem Eigentum: lassen Sie sich beraten

Wie im vorangegangenen Absatz deutlich gemacht wurde, ist es von grundlegender Bedeutung, sich von Anfang an, d.h. schon in der Phase der Immobilienbewertung, erfahrenen Fachleuten anzuvertrauen: Improvisationen sind mit Sicherheit fehl am Platz.

Naheliegend ist, sich an einen Makler zu wenden, aber auch innerhalb dieser Berufsgruppe muss man an jemanden geraten, der selbst über ausreichende Erfahrung in diesem Bereich verfügt, oder die Interessenten an einen fachlich versierten Kollegen verweist.

Bei dem Verkauf bzw. Kauf von bloßem Immobilieneigentum handelt es sich um eine mit Sorgfalt vorzubereitende Transaktion, die nicht nur Kenntnisse zu den technisch-juristischen und steuerlichen Aspekten, sondern auch einige Erfahrung erfordert. Von Eigeninitiativen ist bei anspruchsvollen Rechtsgeschäften wie Immobilientransaktionen immer abzuraten – umso mehr, wenn es um den doch komplexeren Kauf von bloßem Eigentum geht.

Nicht auf eigene Faust handeln!

Dieser Rat gilt in jedem Fall, egal ob man das bloße Eigentum einer Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen beabsichtigt.
Da es sich in jeder Hinsicht um eine Immobilientransaktion handelt, ist es notwendig, eine Immobilien Due Diligence (IDD) vorzusehen, um sicherzustellen, dass das Objekt alle Voraussetzungen für die Marktfähigkeit erfüllt und keine Ausschlussgründe vorliegen, bzw. eventuell bestehende Hindernisse beseitigt werden können.

Umso wichtiger ist es also, sich an Experten mit Erfahrung zu wenden, denn diese können zum Erfolg des gesamten Geschäfts beitragen und stellen eine Garantie für alle Parteien dar.

Notarkosten

Welche Kosten entstehen beim Kauf von bloßem Immobilieneigentum?

Da bei Immobiliengeschäften die notarielle Beurkundung unerlässlich ist, ist dies auch hier ein Kostenpunkt, der einkalkuliert werden muss.

Das Notarhonorar unterliegt keine festen Tarifen, sondern richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie dem Kaufpreis und der Gemeinde, in dem sich das Kaufobjekt befindet, und hängt zudem vom einzelnen Notariat ab.

Es steht der Käuferpartei zu, den Notar auszuwählen. Als Berechnungsgrundlage für die Besteuerung der Eigentumsübertragung wird die Differenz zwischen dem Wert des ganzen Eigentums und dem für den Nießbrauch ermittelten herangezogen, welche dem Wert des bloßen Eigentums entspricht.

Steuern und Abgaben

Dem Nießbraucher kommt das Recht der Nutzung und Fruchtziehung einer Sache zu, deren Verfügungsrecht ein anderer innehat. Daher fallen die Einkommenssteuer, die Abfallgebühren und die Kosten für Maßnahmen ordentlicher Instandhaltung zulasten des Nießbrauchberechtigen.

Fazit

Der Kauf bzw. Verkauf des bloßen Eigentums an einer Immobilie kann für beide Parteien eine gute Chance darstellen, aber technisch gesehen ist der Vorgang doch etwas komplizierter als herkömmliche Immobilientransaktionen.

Es gibt einen Markt für das bloße Eigentum, wo Angebot und Nachfrage sich treffen, es gibt Tabellen, um den Wert des Nießbrauchrechts festzulegen und vom Marktpreis des Objekts abzuziehen. Trotzdem kann diese Bewertung nicht einfach anhand von Richtwerten und mathematischen Formeln gemacht werden, denn schließlich ist jedes Haus, jede Wohnung einzigartig, ebenso wie jeder Eigentümer und Kaufinteressent. Zudem gilt es, die individuell verschiedenen Motivationen der einzelnen Parteien zu berücksichtigen.

Wenn Sie ganz unverbindlich die zu dieser Möglichkeit beraten lassen möchten, setzen Sie sich gerne mit unseren Sparkasse Haus Mitarbeitern in Verbindung.

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