Qualche tempo fa i rogiti aventi ad oggetto operazioni di compravendita di immobili costruiti prima del 1967 indicavano spesso la dicitura ante 1967 tra le proprie righe, senza riportare gli estremi dei provvedimenti abilitativi.

Oggi, però, le cose sono ben diverse. Con la legge n. 47/1985 nel nostro ordinamento è infatti stato introdotto l’obbligo di menzionare il provvedimento abilitativo nell’atto di negoziazione immobiliare, creando una profonda differenza tra ciò che accadeva prima del 17 marzo 1985 (data di entrata in vigore della legge) e ciò che continua a succedere dopo tale data.

Cosa cambia con la l. 47/1985

Prendendo spunto da quanto anticipato in premessa, possiamo riepilogare come:

• prima dell’entrata in vigore della legge l’atto di compravendita era valido ed efficace anche se non veniva menzionato il provvedimento abilitativo;
• dopo l’entrata in vigore della legge ai notai viene fatto obbligo di indicare il titolo abilitativo, con riferendosi alla già rammentata l. n. 47/1985 in caso di costruzioni realizzate prima del 17 marzo 1985, e all’art. 46 DPR n. 380/2001 per le costruzioni realizzate dopo il 17 marzo 1985.

Tuttavia, la stessa l. 47/1985 ha introdotto un’importante eccezione alla regola: nel caso di immobili la cui costruzione prima del 1 settembre 1967, nell’atto di compravendita sarà sufficiente la dichiarazione sostitutiva di atti notorio e non sarà dunque necessaria la menzione del titolo urbanistico-edilizio.

Compravendita di immobili costruiti prima del 1967: le tre ipotesi

Sintetizzando quanto sopra abbiamo descritto, possiamo dunque trovarci dinanzi a tre differenti ipotesi:

1. l’atto di compravendita viene rogato prima del 17 marzo 1985: il rogito è valido ed efficace anche se non menziona il titolo abilitativo;
2. l’atto di compravendita viene rogato dopo il 17 marzo 1985 e ha come oggetto un immobile la cui costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967: il rogito è valido ed efficace senza menzione del titolo abilitativo, con la dichiarazione sostitutiva di atto notorio;
3. l’atto di compravendita viene rogato dopo il 17 marzo 1985 e ha come oggetto un fabbricato la cui costruzione è iniziata dopo il 1 settembre 1967: il rogito è valido ed efficace solo se menziona il titolo abilitativo.

Cosa fare se non si hanno documenti sugli immobili ante 1967

A questo punto è lecito domandarsi cosa potrebbe accadere nell’ipotesi 3), ovvero nel caso in cui l’immobile sia stato costruito dopo il 1 settembre 1967 e non si abbiano titoli abilitativi a disposizione.

Fermo restando che l’atto che non riporta la menzione del titolo abilitativo può determinare automaticamente la nullità dello stesso, indipendentemente dal fatto che il titolo sia stato o meno conseguito, c’è pur sempre una possibilità utile per sanare la nullità: il c.d. atto di conferma.

Se infatti l’omessa indicazione nel rogito di quanto previsto dalla legge non è determinato dall’inesistenza effettiva del titolo richiesto, l’atto nullo può essere confermato attraverso un atto successivo che abbia la forma del precedente e contenga l’omessa documentazione.

Nel caso in cui non si abbiano i documenti sugli immobili ante 1967 ma sia necessario menzionare i titoli abilitativi, occorrerà pertanto procedere con il reperimento dei documenti attestanti la conformità urbanistico ed edilizia, presso gli archivi dell’edilizia privata del Comune di riferimento, ed eventualmente supportandosi con foto aeree, titoli di proprietà e altri documenti che possano contribuire a ricostruire la storia del fabbricato.