Considerato che non tutti gli immobili sono in possesso di un certificato di agibilità, il quesito se sia o meno possibile vendere senza agibilità è tutt’altro che sconosciuto. Ma è possibile fornire una risposta univoca e di sintesi dinanzi a tale dilemma?

In realtà, il tema è ben più complesso delle apparenze. Se infatti è vero che è possibile vendere un immobile senza agibilità, è altresì vero che non solo è necessario informare correttamente l’acquirente di tale carenza, ma bisognerà altresì condividere preventivamente con il notaio l’assenza del certificato di agibilità, al fine di procedere in modo coerente verso la stipula dei relativi atti.

Ma andiamo con ordine.

Come chiarito più volte in diverse prese di posizione da parte del Consiglio Nazionale del Notariato, la mancanza del certificato di agibilitànon conduce all’impossibilità di trasferire giuridicamente l’immobile ma, semmai, alla possibile incommerciabilità economica. In altri termini, il rogito dell’immobile privo di agibilità è possibile, ma con evidenti rischi: è infatti possibile che l’assenza dell’agibilità sia sottostante la presenza di un immobile che non si può vendere poiché – più concretamente - non può essere usato per lo scopo a cui è stato originariamente destinato.

Ecco, dunque, che si aprono immediatamente degli scenari piuttosto delicati in relazione alle conseguenze per le parti, con possibili risoluzioni per inadempimento e risarcimenti dei danni che potrebbero da ciò derivare.

In altri termini, l’atto che disciplina il trasferimento di un immobile privo di certificato di agibilità non è nullo in sé, ma è foriero di possibili gravi conseguenze soprattutto nel caso in cui l’immobile non sia effettivamente abitabile.

Si possono dunque distinguere due ipotesi:

• La prima è che l’immobile sia realmente privo dei requisiti di abitabilità e, dunque, non sia utilizzabile per gli scopi a cui era stato destinato
• La seconda è che l’immobile sia privo del certificato di agibilità solo per dimenticanza, pur in presenza dei requisiti che farebbero ottenere al venditore (a cui spetta l’onere di procurarsi il documento) il suo rilascio.

Di qui, qualche valutazione consequenziale:

1. L’immobile privo del certificato, ma regolare sotto l’aspetto edilizio, può essere trasferito a patto che l’acquirente sia correttamente informato e concorde nel procedere alla compravendita in carenza del documento
2. Se, una volta stipulato il compromesso in assenza di certificato di agibilità, l’acquirente ne richiede la produzione e il venditore non è in grado di fornire il documento prima della stipula della compravendita, il promittente compratore può decidere di non stipulare il contratto definitivo e domandare la restituzione degli acconti e, se previsto nel preliminare, ottenere il doppio della caparra
3. Se l’acquirente viene a conoscenza della mancata agibilità solo in un secondo momento successivo alla conclusione della compravendita, può richiedere entro 10 anni la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Valutate le specificità a cui si può andare incontro nella gestione della compravendita in carenza di certificato di agibilità è dunque fortemente consigliabile condividere con il notaio che stipulerà l’atto di compravendita in che modo formulare correttamente gli atti “intermedi”, come ad esempio il preliminare di vendita o il compromesso.

Per concludere, in caso di assenza di agibilità non ci sono situazioni in cui non si possa concludere un atto a patto che le parti siano informate.

Unico punto di attenzione è che in caso di immobili di recente costruzione, potrebbe essere pregiudicato l'accesso al credito perché la banca potrebbe non concedere il mutuo.

Questo se l'immobile è di costruzione antecedente il '67 non dovrebbe verificarsi.