Da nicht für alle Immobilien eine Benutzbarkeitserklärung vorliegt, stellt sich oftmals die Frage, ob ein Verkauf ohne Benutzbarkeitserklärung zulässig ist oder nicht? Kann auf dieses Dilemma allerdings eine eindeutige und zusammenfassende Antwort gegeben werden?

In Wirklichkeit ist das Thema viel komplexer als es scheint. Es stimmt zwar, dass eine Immobilie ohne Benutzbarkeitserklärung verkauft werden kann, allerdings stimmt es auch, dass dabei nicht nur der Käufer ordnungsgemäß über diesen Mangel informiert werden muss, sondern dass es auch notwendig ist, den Notar im Voraus über die mangelnde Benutzbarkeitserklärung in Kenntnis zu setzen, um in kohärenter Weise die entsprechenden Urkunden abzuschließen.

Aber der Reihe nach.

Wie bereits in mehreren Stellungnahmen der italienischen Notarkammer klargestellt wurde, ist eine mangelnde Benutzbarkeitserklärung kein Hindernis für eine rechtliche Übertragung der Immobilie, sondern führt allenfalls zur möglichen mangelnden wirtschaftlichen Unverkäuflichkeit. Mit anderen Worten: Der notarielle Kaufvertrag der Immobilie ohne Benutzbarkeitserklärung kann abgeschlossen werden, allerdings mit einigen offensichtlichen Risiken: Es könnte nämlich sein, dass die mangelnde Benutzbarkeitserklärung einer Immobilie zugrunde liegt, die unverkäuflich ist, da diese nicht für den Zweck verwendet werden kann, für den sie ursprünglich bestimmt war.

Deshalb ergeben sich für die Parteien im Zusammenhang mit den Folgen unmittelbar zahlreiche heikle Szenarien, mit möglichen Vertragskündigungen wegen Nichterfüllung und daraus resultierendem Schadensersatz.

Folglich: Die Urkunde zur Regelung der Übertragung einer Immobilie ohne Benutzbarkeitserklärung ist nicht per se nichtig. Sie ist allerdings ein Vorbote möglicher schwerer Folgen, insbesondere wenn die Immobilie tatsächlich nicht bewohnbar ist.

Es lassen sich also zwei Fälle unterscheiden:

• Beim ersten Fall liegen für die Immobilie tatsächlich nicht die Voraussetzungen für die Bewohnbarkeit vor und sie kann somit nicht für den Zweck verwendet werden, für den sie bestimmt war.
• Beim zweiten Fall liegt für die Immobilie - aufgrund eines Versäumnisses - keine Benutzbarkeitserklärung vor, obwohl die Bedingungen erfüllt sind, wonach der Verkäufer (der für die Erlangung der Genehmigung zuständig ist) diese erwirken kann.

Daraus ergeben sich einige Folgebewertungen:

1. Eine aus baurechtlicher Sicht ordnungsgemäße Immobilie ohne Benutzbarkeitserklärung kann übertragen werden, sofern der Käufer darüber ordnungsgemäß informiert wird und dem Kaufgeschäft ohne Erklärung zustimmt.
2. Wenn der Käufer nach Abschluss des Vorvertrages ohne Benutzbarkeitserklärung ebendiese verlangt und der Verkäufer nicht in der Lage ist, das Dokument vor Abschluss des definitiven Vertrages auszuhändigen, kann der Versprechende Käufer entscheiden, den definitiven Vertrag nicht abzuschließen und die Rückzahlung der Anzahlung und, sofern im Vorvertrag vorgesehen, die doppelte Anzahlung zu verlangen.
3. Erfährt der Käufer erst nach dem Abschluss des definitiven Kaufvertrages, dass keine Benutzbarkeitserklärung vorliegt, kann er innerhalb von 10 Jahren die Auflösung des Vertrages und Schadensersatz verlangen.

In Anbetracht der Besonderheiten, die bei der Abwicklung des Kaufgeschäfts ohne Benutzbarkeitserklärung auftreten können, ist es daher dringend ratsam, mit dem Notar, der den Kaufvertrag abschließen wird, zu besprechen, wie die „Zwischen“-Urkunden, so wie der Vorvertrag, korrekt formuliert werden können.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass bei mangelnder Benutzbarkeitserklärung keine Situation vorliegt, in der ein Vertrag nicht geschlossen werden kann, sofern die Parteien darüber informiert sind.

Der einzige zu beachtende Punkt ist, dass bei neu gebauten Immobilien der Zugang zu Krediten beeinträchtigt werden kann, weil die Bank den Kredit möglicherweise nicht gewährt.

Dies sollte allerdings nicht der Fall sein, wenn die Immobilie vor 1967 gebaut wurde.