Eine Bedingung ist eine hinzugefügte Bestimmung, nach der die Parteien die Rechtswirksamkeit eines Vertrags oder einer einzelnen Abmachung von einem ungewissen zukünftigen Ereignis abhängig machen können (Art. 1353 Codice Civile – ital. Bürgerliches Gesetzbuch).

Eine aufschiebende (oder auch suspensive) Bedingung ist eine Bedingung, bei deren Eintritt ein Rechtsverhältnis unmittelbar wirksam wird. Jedoch ist das Rechtsgeschäft, das zwar besteht, bis zum Eintritt schwebend unwirksam.

Bei Eintritt des betreffenden Ereignisses gilt die Rechtswirksamkeit ex tunc, d. h. ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht ab dem Eintritt der Bedingung. Tritt das Ereignis dagegen nicht ein, entfaltet das Rechtsgeschäft keine Rechtswirksamkeit.

Bei der auflösenden (oder auch resolutiven) Bedingung kann im Unterschied zum vorherigen Fall ein Vertrag bereits zum Zeitpunkt seines Abschlusses rechtswirksam sein, wird jedoch beim Eintritt des Ereignisses, an das die Bedingung geknüpft ist, rückwirkend unwirksam (ex tunc).

Der Vertrag ist rechtswirksam, solange das Ereignis nicht eintritt. Tritt dagegen die Bedingung ein, endet die Rechtswirksamkeit ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Anspruch des Maklers bei aufschiebender oder auflösender Bedingung

Die häufig im Immobilienbereich angewandte Bedingung kann somit von zweierlei Art sein, und der entsprechende Unterschied wirkt sich auch auf den Anspruch des Maklers auf die Vergütung der durchgeführten Tätigkeit aus.

Gemäß Art. 1757 Codice Civile unter „Provision bei bedingten oder ungültigen Verträgen“ entsteht der Anspruch auf Provision seitens des Maklers zum Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung, sofern der Vertrag einer aufschiebenden Bedingung unterworfen ist. Ist der Vertrag dagegen einer auflösenden Bedingung unterworfen, fällt der Anspruch auf Provision durch den Eintritt der Bedingung nicht weg.

Beschäftigen wir uns nun eingehender mit dem Inhalt dieser Rechtsvorschrift.

Provision bei aufschiebender Bedingung

Wie bereits erwähnt, ist die aufschiebende Bedingung eine Bestimmung, mit der eine schwebende Unwirksamkeit des Vertrags angesichts des Eintritts eines bestimmten Ereignisses zustande kommt. Tritt das Ereignis ein, wird der Vertrag rechtswirksam, anderenfalls bleibt er unwirksam.

Eine herkömmliche Vertragsbestimmung mit aufschiebender Bedingung ist es, die Rechtswirksamkeit eines Kaufvertrags an die Bedingung zu knüpfen, dass es dem Käufer gelingt, ein Darlehen zu erhalten. Wird die Finanzierung genehmigt, gilt die Bedingung als eingetreten und der Vertrag wird rechtswirksam.

Diesbezüglich legt der Gesetzgeber, sofern der zwischen den durch einen Makler in Verbindung gebrachten Parteien abgeschlossene Vertrag einer aufschiebenden Bedingung unterworfen ist, fest, dass der Anspruch auf Provision erst dann erwächst, wenn die Bedingung eintritt, denn erst zu diesem Zeitpunkt beginnt die Rechtswirksamkeit des Vertrags.

Kurzum trägt der Makler das Risiko, ob die Bedingung eintritt oder nicht.

Provision bei auflösender Bedingung

Die auflösende Bedingung hat eine entgegengesetzte Wirkung. Sie sieht somit vor, dass die Vereinbarung unmittelbar rechtswirksam ist, jedoch aufgelöst und unwirksam wird, wenn ein bestimmtes zukünftiges ungewisses Ereignis eintritt.

Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine Person ein Grundstück zu der Bedingung kauft, dass der Vertrag unwirksam wird, wenn ihr innerhalb eines Jahrs nicht die Möglichkeit zur Bebauung des Grundstücks gewährt wird. Wird diese Möglichkeit nicht gewährt, ist es so, als sei der Vertrag nie abgeschlossen worden.

In diesem Fall hat der Makler trotzdem Anspruch auf Provision, und zwar ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und auch wenn die Bedingung eintritt.

Der Makler trägt somit die Folgen des Eintritts der Bedingung nicht, denn in diesem Fall kommt die Verpflichtung mit dem Vertragsabschluss zustande.

Vertrag, der für nichtig erklärt oder rückgängig gemacht werden kann

Schließlich wird darauf hingewiesen, dass die Vorschrift in Bezug auf die auflösende Bedingung gemäß dem letzten Absatz von Art. 1757 Codice Civile auch dann Anwendung findet, wenn der Vertrag für nichtig erklärt oder rückgängig gemacht werden kann, sofern der Makler den Grund für die Ungültigkeit nicht kannte.

Der ungültig abgeschlossene Vertrag stellt daher für den Makler, sofern dieser wie bereits erwähnt den Grund für die Ungültigkeit nicht kannte, ein abgeschlossenes Geschäft mit entsprechendem Anspruch auf Provision dar.