Con la vendita della nuda proprietà di un appartamento il venditore può mantenere l’usufrutto dell’abitazione e, pertanto, il diritto di abitarvi per l’intera durata della propria esistenza. Contemporaneamente, cedendo la nuda proprietà della casa, otterrà una somma di denaro con la quale potrà mantenere il proprio tenore di vita o effettuare altri investimenti per sé o per le persone care.

La transazione della compravendita della nuda proprietà è in continua diffusione anche nel nostro mercato immobiliare, permettendo a un crescente numero di persone di soddisfare le proprie esigenze:

• il venditore della nuda proprietà può ottenere un importo di denaro riservandosi il diritto di continuare a vivere nell’immobile fino alla propria morte
• l’acquirente può acquistare la nuda proprietà di un immobile a prezzi significativamente ridotti rispetto all’acquisto della piena proprietà, ben sapendo che in futuro (alla morte dell’usufruttuario), potrà finalmente ricongiungere la proprietà con il possesso e la fruizione del bene.

Se quanto sopra è noto, potrebbe non esserlo il modo con cui le spese della nuda proprietà vengono ripartite tra i due soggetti protagonisti dell’operazione.

Le spese di manutenzione dell’immobile

Cominciamo con il ricordare che le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario, mentre le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del nudo proprietario.

Ciò premesso, la questione non può che vertere sulla corretta individuazione delle “spese straordinarie”. E, per chiarire questo dubbio, non possiamo che rivolgere la nostra attenzione al Codice civile, secondo cui le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o per parte notevole di tetti, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

All’usufruttuario, dinanzi alla necessità di pagare le spese straordinarie, potrà tuttavia essere richiesto il pagamento dell’interesse legale nella misura del 5% di tutte le spese sostenute per effettuare tali riparazioni.

Chi paga le imposte nella nuda proprietà

Nella nuda proprietà, le imposte sul reddito dell’unità immobiliare sono pagate dall’usufruttuario. Sarà pertanto costui a dover versare le imposte municipali sugli immobili e l’Irpef sulla rendita catastale.

La partecipazione alle assemblee e le delibere delle spese

Sempre in relazione alle spese sulla nuda proprietà, giova rammentare come l’usufruttuario si riservi il diritto di voto in assemblea solamente se si discutono affari che riguardano l’ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni.

Se invece all’ordine del giorno dell’assemblea comunale sono previste deliberazioni sulla manutenzione straordinaria, che riguardano – ad esempio – innovazioni o ricostruzioni, allora il diritto di voto spetterà al nudo proprietario.

Si tenga altresì in considerazione che se l’usufruttuario non dovesse pagare le spese condominiali che sono di sua competenza, risultando nei fatti moroso, l’amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo l’esecuzione forzata sul diritto di usufrutto ex art. 2810 c.c.