La vendita di abitazioni ricevute in eredità è un’operazione che deve essere attentamente interpretata sotto diversi profili di analisi, considerato che le conseguenze derivati dalla compravendita di una simile proprietà immobiliare sono molteplici, e spesso in grado di “sfuggire” alla consueta interpretazione delle parti.

Per esempio, non tutti i proprietari di un immobile ricevuto in eredità, soprattutto se l’assegnazione del bene è frutto di una divisione, sono completamente consapevoli del fatto che non è sufficiente effettuare la dichiarazione di successione per poter condurre senza patemi d’animo e cattive sorprese la successiva operazione di compravendita. Ad esser necessario è invece anche un altro passo, chiamato “accettazione dell’eredità”, prevalentemente sotto forma di accettazione tacita. Ma in che cosa consiste?

Come funziona l’accettazione tacita dell’eredità

Come abbiamo già avuto modo di introdurre, la dichiarazione di successione è un passaggio fondamentale per poter disciplinare i “passaggi” ereditari ma… non tutti sono a conoscenza del fatto che la denuncia di successione (pur effettuata con il pagamento di tutte le tasse e imposte previste dalla legge) non equivale all’accettazione dell’eredità, che può avvenire in modo:

• espresso, quando il chiamato all’eredità manifesta la volontà di diventare erede in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata;
• tacita, quando il chiamato all’eredità pone in essere dei comportamenti che potrebbe porre in essere solo in quanto erede.

In tal senso, la vendita stessa di una proprietà immobiliare ereditata rappresenta evidentemente una manifestazione di accettazione dell’eredità, visto e considerato che solamente l’erede potrà disporre del bene. In sede notarile, e dopo che il venditore avrà prodotto un certificato di morte del de cuius, il notaio procederà a trascrivere sia l’acquisto in successione del bene in favore del venditore, sia il successivo trasferimento della proprietà all’acquirente, con conseguente risparmio di tempi e costi.

L’accettazione dell’eredità per la vendita della casa a terzi

A quanto sopra aggiungiamo un ulteriore tassello, ricordando che dallo scorso 1 luglio 2010 è stato introdotto nel nostro Paese l’obbligo legale per il notaio di procedere alla verifica della conformità dei dati catastali e di conservatoria nell’intestazione dell’immobile prima di procedere alla stipula dell’atto.

Considerato che prima di tale momento non vigeva alcun obbligo, ne deriva che era possibile riscontrare immobili che mancano del passaggio della trascrizione dell’accettazione.

Proprio per questo motivo, al fine di evitare qualsiasi tipo di malinteso, è bene avvicinarsi a qualsiasi operazione di compravendita di un immobile verificando se nei vari passaggi di proprietà ci siano o meno un’eredità e, in questo caso, se sia o meno stato fatto un atto di accettazione tacita dell’eredità, regolarmente trascritta.

Costituisce eccezione il fatto che l’accettazione dell’eredità non sia stata trascritta da oltre 20 anni con decorrenza dall’apertura della successione, generalmente coincidente con la morte del de cuius. Solamente in questo  caso chi avrebbe potuto impugnare l’eredità, e non lo ha fatto, potrebbe vedersi opposta l’intervenuta usucapione del bene. Per cautela è comunque sempre consigliabile procedere alla trascrizione dell’accettazione di eredità anche nell’ipotesi in cui siano già trascorsi oltre 20 anni dalla morte del defunto.