Usufrutto e diritto di abitazione sono due diritti reali di godimento su cosa altrui. Ma se entrambi prevedono che il titolare del diritto possa disporre del bene in modo assoluto e immediato, sebbene di proprietà di altro soggetto, i due diritti si differenziano tra loro sia per l’oggetto che per il contenuto.

Cos’è l’usufrutto

Prima di riassumere quali siano le principali differenze tra l’usufrutto e il diritto di abitazione giova compiere una breve sintesi per definire brevemente i due diritti.

In particolare, con l’usufrutto ci si riferisce a un istituto giuridico che consente al proprietario di un bene di cedere ad un altro soggetto (usufruttuario) il diritto di servirsene e di trarne ogni utilità.

Se il bene è gravato dall’usufrutto, il proprietario riveste lo status di nudo proprietario: conserva infatti la proprietà del bene, ma si priva della possibilità di usarlo e di godere dello stesso.

Cos’è il diritto di abitazione

Di contro, il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento su cosa altrui con cui il titolare può riservarsi la possibilità di abitare una casa limitatamente ai suoi bisogni e a quelli della sua famiglia.

Dunque, il titolare del diritto non può destinare la casa ad altri usi da quelli consistenti nell’abitazione diretta da parte del suo nucleo di familiari. Pertanto, rispetto al diritto di usufrutto quello di abitazione ha dei contorni molto più ristretti, essendo limitato alla sola abitazione della casa, e per il solo nucleo familiare. È anche per questo che il diritto di abitazione, contrariamente al diritto di usufrutto, può essere rivolto solo a persone fisiche e non anche a persone giuridiche.

Differenze tra usufrutto e diritto di abitazione

Giunti a questo punto, è utile rammentare come sussistano alcuni profondi elementi distintivi tra il diritto di usufrutto e quello di abitazione.

Proviamo a distinguerli nell’elenco che segue:

• il primo elemento distintivo tra usufrutto e diritto di abitazione è legato al diverso oggetto. Nel caso di usufrutto può infatti gravare su beni mobili e immobili, mentre nel diritto di abitazione concerne solamente beni immobili
• altra divergenza tra i due diritti è il contenuto. Il titolare del diritto di abitazione ha – appunto – diritto ad abitare nell’appartamento limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia; di contro, il titolare dell’usufrutto può altresì cedere o fornire in locazione a terzi il proprio diritto
• l’usufrutto è un diritto pignorabile, a differenza invece di quello di abitazione in cui il titolare del diritto non può né cedere né locare il proprio diritto a terzi
• per quanto attiene l’aspetto fiscale, è il titolare del diritto di abitazione a dover pagare l’Imu, le spese di ordinaria manutenzione e le imposte sul reddito. Nell’usufrutto le imposte sulla proprietà spettano invece al nudo proprietario, così come le spese di straordinaria manutenzione.

È più conveniente l’usufrutto o il diritto di abitazione?

Per quanto concerne infine la scelta fra usufrutto e abitazione, si tratta di un bivio che dovrà essere valutato caso per caso dai diretti interessati. Come abbiamo anticipato in apertura di questo breve spunto, la differenza sostanziale principale consiste nel concedere o meno il diritto di affittare l’immobile.

Proprio per questo motivo occorrerà effettuare le valutazioni caso per caso, ponderando i costi che entrambe le parti sosterranno per il conseguimento della transazione, e i vantaggi che potrebbero derivarne.