Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa hanno come obiettivo quello di rendere tale operazione di compravendita più conveniente, al fine di incentivare il compimento dell’investimento iniziale sulle quattro mura di proprietà.

Ma come funzionano i bonus per l’acquisto della prima casa? E quali sono i requisiti che bisogna accertarsi di avere, al fine di non andare incontro a spiacevoli sanzioni?

Cerchiamo di rispondere sinteticamente a tutti i dubbi dei contribuenti.

Cos’è il bonus fiscale sull’acquisto della prima casa

Chi acquista la prima casa può risparmiare le imposte da versare all’Agenzia delle Entrate (tramite il notaio) nella seguente misura:

• se si acquista dall’impresa di costruzione l’IVA scende dal 10% al 4% mentre le imposte ipotecarie e catastali sono percepite in misura fissa pari a 200 euro ciascuna, invece che – rispettivamente – nel 2% e nell’1%;
• se si compra da privato l’imposta di registro scende dal 9% al 2% mentre le imposte ipotecarie e catastali sono percepite in misura fissa pari a 50  euro ciascuna, invece che – rispettivamente – nel 2% e nell’1%.

Requisiti per avere i benefici fiscali sulla prima casa

Per disporre dei requisiti fiscali per l’acquisto della prima casa è necessario rispettare alcuna condizioni di base:

1. l’acquirente deve stabilire la propria residenza nell’appartamento acquistato con le agevolazioni entro 18 mesi dall’atto di acquisto;
2. l’acquirente non deve essere proprietario o titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione situata nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
3. il compratore non deve essere titolare, nemmeno per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con il bonus prima casa;
4. l’immobile non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9;
5. l’immobile acquistato con il bonus sulla prima casa non deve essere ceduto prima di 5 anni dal rogito a meno che entro 1 anno dall’atto non si acquisti un altro immobile da destinare a prima casa.

Ricordiamo che la dichiarazione di voler beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa è irrevocabile. Pertanto, il contribuente non potrà più fruire dello stesso regime agevolato in futuro, anche dichiarando di rinunciare la precedente acquisto.

Agevolazioni per acquisto prima casa in corso di costruzione

Le agevolazioni per la prima casa spettano anche nelle ipotesi di trasferimenti di immobili in corso di costruzione, che presentino le caratteristiche di abitazioni non di lusso. La richiesta delle agevolazioni non può essere reiterata, indipendentemente dall’accatastamento o meno dell’immobile per cui la domanda è stata formulata, salvo che il bene non sia alienato entro un anno dal nuovo acquisto.

La permanenza nel Comune

Come specificato qualche riga fa, per ottenere il bonus per la prima casa bisogna trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. La norma in vigore non prevede invece che il contribuente rimanga residente nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato con i benefici per la prima casa per un tempo minimo.

Questo approccio è peraltro confermato anche dalla Corte di Cassazione, che ha sancito come il requisito necessario per fruire dell’agevolazione si perfezioni se il contribuente all’atto o entro i successivi 18 mesi risulta residente nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato. È dunque irrilevante il successivo, eventuale spostamento della stessa residenza, che non è infatti incluso tra le cause di revoca del beneficio.

La vendita della casa

Ricordiamo altresì che la vendita (o la cessione mediante donazione) della casa acquistata con i benefici della prima casa determini la perdita del bonus e l’applicazione di una sanzione del 30%, fatta eccezione per l’ipotesi del riacquisto entro l’anno di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Per non decadere dal bonus per la prima casa in caso di cessione prima dei 5 anni è dunque necessario acquistare altro immobile entro un anno dalla cessione: è sufficiente, come rammentato dalla Cassazione in più di un’occasione, che il nuovo acquisto avvenga anche a titolo gratuito, mediante donazione.