Il contratto preliminare di compravendita deve essere redatto in forma scritta e registrato in Agenzia delle Entrate entro massimo di 30 giorni dalla sua sottoscrizione, pena delle sanzioni. La registrazione del compromesso presso l’Agenzia delle Entrate è peraltro sempre obbligatoria ed è a cura del notaio se è redatto con atto pubblico (diversamente, l’onere ricade sulle parti).

Ma di fronte a quali costi? Come si effettua la registrazione? E, ancora, un preliminare di compravendita non registrato è valido?

I costi della registrazione di un preliminare di compravendita

I costi per la registrazione di un preliminare di compravendita sono riassumibili nei seguenti:

• Imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro
• Imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate (o 100 righe), o 155 euro se il contratto è stipulato sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

A tali costi occorre poi aggiungere alcuni oneri di natura variabile, pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita se il trasferimento non è soggetto a IVA, o 200 euro per le compravendite soggette a IVA.

Si tenga conto che le imposte pagate con il preliminare saranno poi detratte da quelle dovute per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Non si tratta pertanto di costi aggiuntivi rispetto a quelli che si pagherebbero comunque con l’atto finale della compravendita, ma di oneri fiscali che sono integrati nel complessivo ammontare derivante dal compimento della transazione.

Chi deve pagare le spese di registrazione del compromesso?

Le spese di registrazione del contratto preliminare di compravendita devono essere pagate dalla parte acquirente, salvo diverso accordo con il venditore.

Si ricorda tuttavia che nei rapporti con il Fisco esiste una responsabilità solidale da parte di entrambi i contraenti: ne deriva che se l’acquirente non provvede, l’Agenzia delle Entrate potrà ben domandare il pagamento anche al venditore (il quale a sua volta potrà poi richiedere il pagamento alla parte compratrice).

Come effettuare la registrazione del preliminare di compravendita

La registrazione del preliminare di compravendita si effettua presentando il modello 69 allo sportello dell’Agenzia delle Entrate. L’operazione può essere effettuata anche in modalità telematica e, come abbiamo già rammentato, è a cura del notaio se la stipula del compromesso avviene per atto pubblico. In caso contrario una delle parti che ha sottoscritto la scrittura privata dovrà procedere in autonomia al compimento di tale adempimento.

Il compromesso non registrato è valido?

Concludiamo questo breve approfondimento sulla registrazione del compromesso ricordando come tale procedimento sia un adempimento di carattere fiscale che non impatta sulla validità e sull’efficacia dell’atto.

Pertanto, la scrittura privata di un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente effetti obbligatori, rimane pienamente e validamente efficace fra le parti anche se non viene registrato.

Ciò premesso, la registrazione del compromesso è sempre fortemente raccomandata, visto e considerato che – tra gli altri effetti di carattere non fiscale – vi è anche la possibilità di conferire una data certa alla scrittura.