Le imposte da pagare nel momento in cui si acquista o si vende un appartamento rappresentano la parte più sgradita della transazione immobiliare. Ma a quanto ammontano? Che riduzioni sono previste dal legislatore fiscale? Ed è proprio vero che chi vende casa non deve pagare nulla?

Nella speranza di fare un po’ di chiarezza nella mente di chi si sta avvicinando alla conclusione di un’operazione di compravendita immobiliare, abbiamo voluto riepilogare quali siano le imposte da pagare da parte di chi compra o vende casa. Scopriamole insieme.

Acquisto casa: le imposte da versare

In questa guida alle imposte da pagare nelle compravendite immobiliari non possiamo che iniziare con un rapido sguardo alle imposte più ricorrenti, ovvero a quelle che devono essere versate da chi compra casa. Anche se i calcoli da fare non sono eccessivamente complessi, giova subito rammentare come l’entità delle imposte da pagare per chi acquista casa dipendano:

• dalla figura del venditore (privato, impresa costruttrice);
• dalla natura dell’abitazione (prima casa o meno).

In particolare, nella generalità dei casi, se il venditore è un privato o è un’impresa la cui vendita è esente da Iva, il compratore pagherà un’imposta di registro pari al 9% e imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro ciascuna.

Se invece il venditore è un’impresa costruttrice o che ha effettuato i lavori di ripristino, e la vendita avviene entro i 5 anni dal momento della conclusione delle attività di costruzione o di recupero, il compratore pagherà l’Iva nella misura del 10% (22% se l’immobile è di lusso), e imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale nella misura di 200 euro ciascuna.

Si tenga conto che a cambiare, tra Iva e imposta di registro, è anche la base imponibile. Nel caso dell’Iva la base imponibile sarà infatti il prezzo di acquisto, mentre nel caso dell’imposta di registro la base imponibile sarà determinata dal valore catastale, inteso come la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente pari a 110 (per prima casa e relative pertinenze) o 120.

Esistono poi rilevanti agevolazioni nell’ipotesi in cui l’acquirente stia comprando la propria prima casa. In questa ipotesi, infatti, se l’acquisto è effettuato da un privato o da un’impresa la cui vendite è esente da Iva, il compratore pagherà il 2% di imposta di registro, e 50 euro ciascuna per l’imposta ipotecaria o catastale. Se invece l’acquisto è effettuato da un’impresa con vendite soggette a Iva, il compratore pagherà il 4% di Iva e 200 euro ciascuna per l’imposta di registro, ipotecaria o catastale.

Vendita casa: le imposte da versare

Il discorso è sicuramente più semplice per chi vende casa, che nella gran parte delle ipotesi sarà esentato da qualsiasi imposta. Vi è, però, un’importante eccezione: pagherà infatti le imposte colui che vende casa avendola acquistata da meno di cinque anni, o senza adibirla a prima casa. Dunque, solamente nell’ipotesi di cui sopra il venditore si troverà a pagare una plusvalenza, sulla differenza tra il prezzo di vendita e quello di precedente acquisto dell’immobile.

A sua volta la plusvalenza potrà essere tassata in via ordinaria (ovvero, con la differenza di prezzo che concorrerà alla formazione del reddito complessivo, su cui a sua volta troveranno applicazione gli scaglioni Irpef relativi), o in via separata (con il pagamento di un’imposta sostitutiva pari al 26% sulla plusvalenza). Nel caso in cui il venditore decidesse di optare per questa seconda scelta – generalmente, più conveniente – dovrà averne cura di farlo indicare nell’atto notarile.