L’acquisto di una casa è sempre l’obiettivo di vita principale della famiglia italiana.
E’ nel DNA italiano: la casa anche all’epoca dei millennials rimane la base dei progetti di vita di una famiglia.

Non meno importante è anche l’aspetto legato all’investimento. In un mercato finanziario molto volubile come quello attuale, il bene immobile, rientra sempre nell’asset di un portafoglio di investitori e gestori di risparmio. In caso di acquisto di seconda casa è altamente probabile che l’incidenza degli oneri accessori sia decisamente superiore rispetto a quelli legati all’acquisto della prima casa.

Ma qual è il costo reale per realizzare questo progetto?

Spesso chi desidera acquistare casa compie una prima ricognizione sui portali immobiliari e, stabilito un budget definito (es.: 300.000 €), si rende conto di cosa potrebbe acquistare in una determinata zona.

Un approccio di questo genere tuttavia può portare ad una cocente delusione il potenziale compratore, in quanto accresce determinate aspettative ma poi, quando entra nel merito dell’operazione dal punto di vista finanziario, deve fare i conti con altre voci di costo che aveva trascurato e che possono incidere in modo significativo nella riuscita dell’operazione come in principio ipotizzata.

Il prezzo dell’immobile da solo non è sufficiente. Analizziamo le singole voci che possono concorrere alla formazione globale del prezzo di acquisto della casa.

Prezzo (di richiesta) dell’immobile

Teoricamente è il valore più oggettivo dal quale partire. E’ il primo parametro da prendere in considerazione, ma un consiglio è sempre doveroso: il prezzo deve essere in linea con i reali valori di mercato che posso essere soggetti ad oscillazioni importanti in ogni singolo mercato locale. Quindi verificate sempre, con l’ausilio di un professionista, se l’immobile che avete selezionato abbia il un prezzo (di richiesta) coerente con il mercato in un dato momento storico.

Imposte

Possono essere di diversa natura e non sempre sono dovute.

Imposte relative alla registrazione obbligatoria del contratto preliminare presso Agenzia delle Entrate: ammonta a 200 euro l’imposta fissa di registro cui vanno sommati i costi delle marche da bollo necessarie ed in funzione della lunghezza del contratto preliminare. La norma prevede una marca ogni 4 pagine o 100 righe di foglio. Considerato che servono 2 copie per la registrazione, bisogna prevedere almeno 4 marche da bollo. Da non trascurare nel proprio piano finanziario, che un preliminare normalmente prevede la corresponsione di una caparra da parte dell’acquirente e questa somma sarà soggetta ad imposta di registro nella misura dello 0,50% a titolo di acconto che verrà detratto al momento del pagamento dell’imposta di registro in sede di rogito.

Per esemplificare, se la caparra versata al momento della conclusione del preliminare ammonta a 20 mila euro, l’acconto sull’imposta di registro da versare (entro 20 giorni) tramite modello F23 ammonterà a 100 euro.

Eventuale intavolazione (trascrizione) del contratto preliminare, obbligatoria solo se il preliminare risulta da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, In tal caso il costo principale deriverà dall’attività che dovrà essere svolta dal Notaio, variabile a seconda del valore della compravendita stessa.

Imposte di registro, imposta catastale e imposta ipotecaria relative all’atto di compravendita. L’imposta di registro, tra queste, è sicuramente la più onerosa e viene calcolata in base al valore catastale (Link ad un glossario) non al prezzo di acquisto. In caso di acquisto prima casa l’aliquota è pari al 2% del valore catastale, mentre se l’acquisto risulterà essere in regime seconda casa ammonta al 9%.           

Le imposte ipotecarie e catastali sono invece pari ad euro 50€ cadauna se in regime prima casa, e 200€ se in regime seconda casa. Qualora si stia acquistando un immobile nuovo da costruttore, l’imposta di registro è sostituita dal regime IVA.  Anche in questo caso c’è una differenza importante nel caso si tratti di prima casa o seconda casa.  Per l’acquisto di prima casa la percentuale IVA da applicare è il 4%, contro il 10% in caso di seconda casa.

(ne parliamo già sopra) Onorario del Notaio per la compravendita: trattandosi di trasferimento di proprietà di un bene immobile l’intervento del Notaio è obbligatorio. Tale onorario non è possibile stabilirlo in quota fissa e varia in funzione di diversi fattori (valore dell’immobile, comune, studio notarile).

Ricordiamo che la scelta del notaio spetta all’acquirente. Il consiglio è richiedere alcuni preventivi a diversi studi, ma anche di affidarsi a professionisti del mercato immobiliare che possono godere di rapporti professionali consolidati nel tempo che possano garantire all’acquirente migliori condizioni di mercato.
 

Un’altra opzione facoltativa a discrezione delle parti, è la fruizione dell’istituto del “deposito prezzo” presso Notaio. Consente di lasciare al notaio rogante le somme che costituiscono il prezzo di acquisto fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita, a tutela della bontà dell’acquisto stesso. Il costo è affidato alla sensibilità del singolo notaio.
 

Mutuo Ipotecario: se (come quasi sempre accade) l’acquisto della  nuova casa richiede il ricorso ad un finanziamento esterno tramite la sottoscrizione di un mutuo ipotecario ci sono altre voci da mettere in conto. Il costo della perizia che ammonta a circa 300 euro. E’ un costo che può variare in base all’istituto bancario di riferimento o eventuali promozioni, ma meglio prevederlo nel proprio piano finanziario. 

Le spese di istruttoria che ammontano indicativamente all’1% del valore del mutuo richiesto. Se ad esempio si sta acquistando un immobile del valore di 300 mila euro di cui l’80% tramite richiesta di un mutuo ipotecario, il valore dell’istruttoria ammonta a 2.400 euro (1% di 240 mila euro). Imposta sostitutiva sul mutuo che ammonta allo 0,25% del valore del mutuo in caso di acquisto prima casa. 2% in caso di seconda casa.

Riprendendo il nostro esempio di acquisto di un immobile del valore di 300 mila euro di cui 240 mila di finanziamento tramite mutuo ipotecario, l’importo dell’operazione ammonterebbe a circa 3.300 euro. In caso di seconda casa, l’importo sarebbe stato: 7.500 euro.

Qualora ci si avvalga della mediazione di agenti immobiliari abilitati e regolarmente iscritti, vanno inclusi anche i costi dell’opera di intermediazione che ammontano indicativamente al 2% + IVA del  prezzo di acquisto dell’immobile

Riepilogando, se volessimo acquistare un immobile del valore di 300 mila euro come prima casa non da costruttore, una simulazione verosimile del costo complessivo dell’operazione sarebbe:

• Prezzo immobile 300.000 euro
• Registrazione obbligatoria preliminare all’Agenzia delle Entrate: 260 euro
• Imposta di registro: il 2% o il 9%
• Onorario Notaio: 2.500 euro
• Costo accesso al mutuo ipotecario 80% del valore dell’immobile: 3.300 euro
• Mediazione agenzia: 10.980 euro (9.000 euro + IVA)

L’operazione complessiva ammonta ad euro: 320.740 euro, circa il 7% in più.

Laddove l’acquisto fosse stato effettuato come seconda casa, l’ammontare complessivo della stessa operazione sarebbe stato di 346.740 euro. Il 15,58 % in più.

Sulla base di tali evidenze, risulta che l’acquisto di un immobile, sia per realizzare un progetto di vita come prima casa, sia come opportunità di investimento, va ponderato e valutato con molta attenzione, competenza e professionalità ed il supporto di professionisti competenti sul mercato di riferimento è sempre un buon consiglio.

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