Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung zu besitzen gehört zum Lebensziel der meisten italienischen Familien. Es muss irgendwie im DNA der Italiener liegen: auch für die Generation der Millennials bleibt das Eigenheim eine Grundlage der Lebensplanung.

Ebenso viel Bedeutung kommt dem Immobilienkauf als Investition zu. Zumal der heutige Finanzmarkt sehr unberechenbar ist, sind Immobilien immer Bestandteil des Portfolios von Investoren und Vermögensverwaltern. Beim Kauf einer Zweitwohnung muss man meistens mit deutlich höheren Nebenkosten rechnen als beim Kauf einer Erstwohnung.

Aber welche effektiven Kosten entstehen beim Hauskauf?
 

Wer am Kauf einer Immobilieinteressiert ist, schaut sich meistens zunächst das Angebot auf den Immobilienportalen an,um einen Eindruck von dem zu gewinnen, was man für das zur Verfügung stehende Budget (z. B. 300.000 €) in einer bestimmten Gegend bekommen könnte.

Ein solcher Ansatz kann sich aber für den potentiellen Käufer als sehr enttäuschend erweisen, da die Angebote möglicherweise gewisse Erwartungen geweckt haben, aber wenn es dann konkret wird und finanzielle Aspekte zur Sprache kommen, tauchen auf einmal ungeahnte Kosten auf, die den positiven Ausgang der angestrebten Transaktion in Frage stellen könnten.

Der Verkaufspreis der Immobilie allein ist nicht entscheidend, denn der Gesamtaufwand für einen Immobilienkauf setzt sich aus den folgenden Kostenpunkten zusammen.

Verkaufspreis des Immobilienobjekts

Theoretisch ist das der objektive Ausgangswert und erste und wichtigste Kostenpunkt, aber auch hier sollte man beachten: der Preis muss den reellen Marktwerten entsprechen, und diese können auf dem jeweiligen lokalen Markt erheblichen Schwankungen unterliegen. Versichern Sie sich daher immer mithilfe von Experten, dass der Preis, der für das von Ihnen ausgewählte Objekt verlangt wird, tatsächlich der aktuellen Marktlage entspricht.

Gebühren und steuerliche Abgaben

Es gibt verschiedene Arten von Gebühren und Steuern, die aber nicht immer anzuwenden sind.

Gebühr für die obligatorische Registrierung des Vorvertrags bei der Agentur für Einnahmen: die feste Registergebühr beträgt 200 Euro, zzgl. der Kosten für die erforderlichen Steuermarken, je nach Länge des Vorvertrags. Vorgeschrieben ist eine Marke pro 4 Seiten bzw. 100 Zeilen. Da der Vertrag in zweifacher Ausführung registriert wird, muss man daher von mindestens vier Marken ausgehen.
Des Weiteren muss man in Bezug auf seinen Finanzplan berücksichtigen, dass der Käufer mit dem Vorvertrag üblicherweise ein Angeld zu zahlen hat, und dieser Betrag einer Registergebühr i. H. v. 0,50 % als Anzahlung unterliegt, die dann bei der Eintragung des Hauptvertrags und der Zahlung der fälligen Registergebühr abgezogen wird.
Wenn z. B. beim Abschluss des Kaufvorvertrags ein Angeld von 20.000 Eurogezahlt wird, beläuft sich die Anzahlung für die Registergebühr (zu entrichten innerhalb von 20 Tagen mittels Modell F23) auf 100 Euro.
 

Die eventuelle Eintragung des Vorvertrags ist nur dann Pflicht, wenn er in Form einer öffentlichen Urkunde bzw. einer beglaubigten oder als rechtsgültig erklärten Privatschrift abgeschlossen wird. Der größte Kostenpunkt sind in diesem Fall die Notarkosten, diesich nach dem Wert des Immobiliengeschäfts richten.

Register-, Kataster- und Hypothekargebühren für den Kaufvertrag

Die Registergebühren sind von den im Titel genannten sicherlich die, die am stärksten ins Gewicht fallen. Sie werden anhand des Katasterwerts berechnet (Link Glossar) und nicht anhand des Kaufpreises. Beim Kauf einer Erstwohnung beträgt sie 2 % des Katasterwerts, beim Kauf einer Zweitwohnung dagegen 9 %.

Die Hypothekar- und Katastergebühren betragen jeweils 50€ beim Kauf einer Erstwohnung, 200€ bei einer Zweitwohnung.

Falls man eine neu erbaute Wohnung direkt vom Konstrukteur erwirbt, wird statt der Registergebühr die MwSt.-Regelung angewendet.

Auch hier ist der Unterschied zwischen Erstwohnung und Zweitwohnung deutlich: 4 % im ersten Fall gegenüber 10 % im zweiten Fall.

(wie schon oben erwähnt) Notarhonorar für den Kaufabschluss: da es sich um eine Eigentumsübertragung handelt, muss der Vertrag notariell beurkundet werden. Für das Honorar des Notars gelten keinen feste Tarife, sondern es wird festgelegt auf der Grundlage diverser Faktoren (Wert der Immobilie, Gemeinde, Notariat).

Es sei daran erinnert, dass dem Käufer die Wahl des Notars zusteht. Es ist ratsam, die Voranschläge einiger Notariate einzuholen, sich zugleich aber Immobilienfachleuten anzuvertrauen, da diese auf konsolidierte Beziehungen zurückgreifen können, um dem Käufer die günstigsten Konditionen zu gewährleisten.
 

Die Parteien haben zudem die Möglichkeit, wahlweise auf die Option der Hinterlegung des Kaufpreises beim Notar zurückzugreifen: man kann die Kaufpreis-Summe treuhänderisch beim Notar hinterlegen, bis die Eintragung des Kaufvertrags stattgefunden hat, als zusätzliche Absicherung für den Kauf. Die Kosten dafür werden vom jeweiligen Notar festgelegt.
 

Hypothekendarlehen: wird der Immobilienkauf – was fast immer der Fall ist – zumindest zum Teil durch ein Hypothekendarlehen finanziert, fallen auch hier weitere Kosten an: für das vorausgehende Gutachten sind ca. 300 Euro vorzusehen, die zwar je nach Kreditinstitut oder eventuellen Promotionen variieren können, trotzdem aber im Finanzplan berücksichtigt werden sollten. Die Kreditbearbeitungsgebühren belaufen sich auf ca. 1 % der gewährten Darlehenssumme.
Wenn man z. B. eine Immobilie zum Preis von 300.000 Euro kauft, von denen 80 % durch ein Hypothekendarlehen finanziert werden, beträgt die Darlehensgebühr 2.400 Euro (1 % von 240.000 Euro).
Ersatzsteuer auf das Darlehen: 0,25 % der gewährten Darlehenssumme beim Kauf einer Erstwohnung, 2 % bei einer Zweitwohnung.

Geht man erneut vom gleichen Beispiel aus (Kaufpreis der Immobilie 300.000 Euro, davon 240.000 durch Hypothekendarlehen finanziert) ergeben sich Abgaben i. H. v. ca. 3.300 Euro, beim Kauf einer Zweiwohnung dagegen 7.500 Euro.
 

Kommt der Kaufabschluss durch die Maklertätigkeit von befähigten und ordnungsgemäß im Berufsregister eingetragenen Immobilienagenten zustande, muss man auch deren Provision, also die Maklercourtage, berechnen, die ca. 2 % zzgl. MwSt. des Kaufpreises für das Immobilienobjekt beträgt.

Zusammenfassend kann man sich nun anhand unseres Fallbeispiels (Objekt für 300.000 Euro, erworben als Erstwohnung nicht vom Konstrukteur) eine Simulation der wahrscheinlich anfallenden Gesamtkosten für den Immobilienkauf erstellen:

• Kaufpreis Immobilienobjekt 300.000 Euro
• Obligatorische Registrierung des Vorvertrags bei der Agentur für Einnahmen: 260 Euro
• Registergebühr: 2 % oder 9 %
• Notarhonorar: 2.500 Euro
• Gebühren für die Eröffnung eines Hypothekendarlehens zur Finanzierung von 80 % des Kaufpreises: 3.300 Euro
• Maklerprovision: 10.980 Euro (9.000 Euro zzgl. MwSt.)

Damit betragen die Kosten für die gesamte Transaktion 320.740 Euro, d. h. Mehrkosten von ca. 7 % gegenüber dem Kaufpreis.

Falls die Immobilie als Zweitwohnung erworben würde, käme man auf Aufwendungen von insgesamt 346.740 Euro, also + 15,58 %.

Wie hier deutlich gemacht werden konnte, ist es unerlässlich, beim Kauf einer Immobilie – sei es als Erstwohnung, Zweitwohnung oder reine Investition – immer gut abzuwägen, welche Schritte man wagen kann. Kompetente, professionelle Unterstützung bei erfahrenen Immobilienfachleuten einzuholen, die sich auf dem jeweiligen Marktauskennen, ist ebenso empfehlenswert.

Do-it-Yourself kann Sie beim Immobilienkauf teuer zu stehen kommen.

Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen zur Verfügung: fragen Sie nach einem Termin in einem unserer Büros.