Il mercato immobiliare italiano è in ripresa ma, forse, è presto per poter affermare che la strada sia quella di una sostenibile salita. Se è vero che i confronti statistici sono positivi, è anche vero che per molti parametri la base di raffronto è quella del periodo di pandemia e, dunque, scarsamente rappresentativa.

Ciò premesso possiamo fare il punto sull’andamento del mercato immobiliare secondo i dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate – OMI, e in base ad alcune rilevazioni condotte da società private di analisi, al fine di scattare una fotografia più attendibile dello stato di salute del mattone tricolore.

Prezzi e compravendite in ripresa

Le statistiche OMI relative al quarto trimestre 2020, rilevano numeri in crescita rispetto a quelli già manifestati nel corso del periodo precedente. Sono quasi 15 mila le abitazioni scambiate in più rispetto al quarto trimestre 2019, con un incremento dell’8,8% in termini di variazione tendenziale.

Anche rispetto al terzo trimestre 2020, il segno positivo delle variazioni tendenziali ha una maggiore omogeneità, tanto da riguardare sia i comuni capoluoghi (+ 2,9%) che i comuni minori (+ 11,8%). Per quanto riguarda, invece, le migliori prestazioni, il “Centro” conduce le compravendite, in aumento del 12,3% nel quarto trimestre, grazie soprattutto alla spinta dei comuni minori (+ 16,8%).

Anche i prezzi sembrano mostrare un timido segnale di ripresa, sebbene numerose ed evidenti siano le difformità di prestazione a seconda delle macro aree della Penisola, e sebbene il saldo complessivo del 2020 sia comunque negativo (in media, tra -0,7% e – 2,0% a seconda delle dimensioni delle città, rispettivamente intermedie e grandi).

Previsioni sul futuro a breve termine del mercato immobiliare

A questo punto, archiviato un 2020 partito male, ci si può legittimamente domandare che cosa sia bene attendersi dal nuovo anno e da quelli successivi.

Per poter fornire una previsione di breve e medio termine ci si può ancora una volta riferire al lavoro condotto da Agenzia delle Entrate, Tecnoborsa e Banca d’Italia nel Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia.

Tra i principali spunti di riflessione osserviamo che:

• il 60% delle agenzie immobiliare segnala una sostanziale stabilità dei prezzi di vendita nel quarto trimestre 2020 mentre, a dimostrazione del tiepido miglioramento, cala la percentuale di coloro che ravvisano una flessione delle quotazioni (dal 35,5% al 33,7%);
• cresce la quota di agenzie che ha dichiarato, nello stesso periodo di tempo, di aver venduto almeno un’abitazione (82,1%);
• la quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario si avvicina ai tre quarti, con un loan-to-value piuttosto elevato (76,7%), ribadendo così una discreta volontà del sistema creditizio italiano ad accompagnare le operazioni immobiliari con finanziamenti ad hoc;
• le attese delle agenzie sul proprio mercato di riferimento migliorano ancora, con il 26,3% degli operatori che oggi ha aspettative sfavorevoli contro il primo trimestre (era il 46,7% un trimestre fa) e contro il 9,4% che nutrono attese favorevoli (il doppio rispetto al 4,7% di tre mesi prima);
• migliorano altresì le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale, con un saldo ancora negativo, ma molto più contenuto (-26,6 punti contro i precedenti – 44,8 punti);
• le prospettive a due anni tornano positive, con un saldo fra aspettative di miglioramento e quelle di peggioramento che arriva a 9,6 punti percentuali, contro i precedenti -1,2 punti percentuali.

A tal proposito un recente report di Nomisma, sulle prospettive del mercato immobiliare tra il 2021 e il 2023, sottolinea come la situazione dovrebbe rimanere sostanzialmente invariata per quanto concerne domanda e compravendite, visto e considerato che non sono presenti elementi che facciano pensare ad una battuta d’arresto generale.

Complessivamente, dunque, il livello delle compravendite nel 2021 e nel 2022 potrebbe rimanere sotto le 600 mila transazioni annue, con possibilità di rialzo in caso di miglioramento evidente della situazione economica. Anche sul fronte dei prezzi dovrebbe cambiare poco, sebbene a prevalere dovrebbe essere il consueto andamento eterogeneo dei valori immobiliari, con alcune zone con il segno positivo, buona parte delle aree territoriali che raggiungeranno la stabilità, e altre che invece confermeranno un segno leggermente negativo.