Auch wenn der italienische Immobilienmarkt sich langsam erholt, es ist wahrscheinlich noch verfrüht, von einem relevanten Aufwärtstrend zu sprechen. Zwar fallen die statistischen Vergleiche positiv aus, aber es ist zu berücksichtigen, dass in Bezug auf viele Aspekte die Zeit der Pandemie als Vergleichszeitraum herangezogen wird, und sie deshalb nicht unbedingt als repräsentativ gelten können.

Dies vorausgeschickt, lässt sich anhand der offiziellen Daten der Beobachtungsstelle OMI der Agentur für Einnahmen, sowie der Resultate einiger von privaten Analyseunternehmen durchgeführten Untersuchungen die jüngste Entwicklung des Immobilienmarkts nachzeichnen, und man kann ein eindeutigeres Bild davon gewinnen, wie es derzeit das italienische „Betongold“ beschaffen ist.

Preise und Immobiliengeschäfte verzeichnen einen Aufschwung

Die OMI-Statistiken für das 4. Quartal 2020 weisen gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres wachsende Zahlen auf: fast 15.000 mehr Häuser und Wohnungen haben im Vergleich zum 4. Quartal 2019 den Eigentümer gehandelt, was einen Anstieg von 8,8 % in Bezug auf die tendenzielle Entwicklung bedeutet.

Auch im Vergleich zum 3. Quartal 2020lässt sich eine gleichmäßigere Positivtendenz beobachten, die sowohl für die Provinzhauptstädte (+ 2,9 %) als auch für die kleineren Gemeinden (+11,8 %) gilt. Das „Zentrum“ belegt die Spitzenposition in Bezug auf die Gesamtzahl an getätigten Verkäufen, und verzeichnet im 4. Quartal ein Plus von 12,3 %, wobei vor allem die kleineren Gemeinden mit +16,8 % ausschlaggebend für den Anschub sind.

Ebenso sind bei den Preisen zaghafte Anzeichen einer Erholung erkennbar, obschon es auf nationaler Ebene zahlreiche und offensichtliche Unterschiede in der Performance der einzelnen Makrogebiete gibt, und für 2020 unter dem Strich trotzdem eine Negativbilanz herauskommt (durchschnittlich zwischen -0,7 % für mittelgroße und -2,0 % für große Städte).

Kurzfristige Zukunftsprognosen zum Immobilienmarkt

Nachdem wir das schlecht angelaufene Jahr 2020 inzwischen hinter uns gelassen haben, stellt sich nun berechtigterweise die Frage nach den Erwartungen für das laufende Jahr und die kommenden Jahre.

Für eine kurz- und mittelfristige Prognose soll erneut Bezug genommen werden auf die von der der Agentur für Einnahmen, Tecnoborsa und der Banca d’Italia geführte „Konjunkturumfrage zum italienischen Wohnungsmarkt“.

Als Grundlage für die Überlegungen werden die folgenden Ergebnisse herangezogen:

• 60 % der Immobilienagenturen verweisen auf im Wesentlichen unveränderte Kaufpreise im 4. Quartal 2020, während der Anteil derer, die eine rückläufige Preisentwicklung melden, von 35,5 % auf 33,7 % sinkt – was als Anzeichen einer wenn auch zögerlichen Besserung gelten kann.
• Leicht gestiegen ist auch der Anteil an Agenturen, die nach eigenen Angaben im gleichen Zeitraum mindestens einen Kauf einer Wohnimmobilie abgeschossen haben (82,1 %).
• Der Anteil an Immobilienkäufen, die durch ein Hypothekendarlehen finanziert werden, liegt bei fast drei Vierteln, mit einem relativ hohen LTV von 76,7 %, was eine gewisse Bereitschaft des italienischen Kreditsystems erkennen lässt, Immobiliengeschäfte durch besondere Finanzierungen zu unterstützen.
• Die Erwartungen der Agenturen in Bezug auf ihren Referenzmarkt verbessern sich weiter: im Vergleich zum 1. Quartal haben nur noch 26,3 % der Makler Negativerwartungen (im letzten Quartal waren es 46,7 %), während 9,4 % von einer günstigen Entwicklung ausgehen (d.h. doppelt so viele wie vor drei Monaten, als es nur 4,7 % waren).
• Ebenso bessern sich die Aussichten hinsichtlich der Entwicklung des nationalen Immobilienmarkts, die zwar insgesamt weiterhin negativ bewertet wird, aber in deutlich geringerem Umfang (-26,6 % gegenüber den vorherigen -44,8 %).
• Die Zweijahresprognose dagegen wendet sich zum Positiven, denn die zuversichtlichen Erwartungen übertreffen inzwischen die Befürchtungen um 9,6 %, während zuvor nur eine schmale Differenz von 1,2 % zu erkennen war.

Wie aus einem aktuellen Nomisma-Bericht zu den Aussichten des Immobilienmarktes zwischen 2021 und 2023 hervorgeht, dürfte die Situation in Bezug auf Immobiliennachfrage und -verkäufe im Wesentlichen unverändert bleiben, denn es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass sie generell ins Stocken geraten könnte.

Insgesamt gesehen könnte der Umfang an Immobilientranskationen im Zeitraum 2021/2022 unterhalb der Jahresmarke von 600.000 Verkäufen bleiben – steigerungsfähig im Falle einer deutlichen Verbesserung der Wirtschaftslage. Auch preislich gesehen dürfte sich wenig ändern, wenn man von den üblichen Diskrepanzen bei der Entwicklung der Immobilienwerte absieht: für einige Gebiete wird ein Positivtrend, für einen Großteil eine gewisse Stabilität, und anderenorts ein leichter Rückgang zu verzeichnen sein.