Mit dem gesetzesvertretenden Dekret 122/2005 werden die Vermögensrechte von Privatpersonen, die eine im Bau befindliche Immobilie von einem Bauträger kaufen möchten, vor dem Risiko, dass der Bauträger in eine Krisensituation gerät und folglich den Bau des Gebäudes nicht fertigstellen kann, was den Verlust der vom künftigen Käufer zwischenzeitlich gezahlten Beträge zur Folge hätte. 

 Die (unverzichtbaren) Schutzmaßnahmen zu Gunsten des Käuferseines Neubaus sehen Folgendes vor:

1. Bei sonstiger Nichtigkeit des Vertrages, die nur vom Käufer geltend gemacht werden kann, die Verpflichtung des Bauträgers zur Übergabe einer Bank- oder Versicherungsgarantie an den Versprechenden Käufer bei Abschluss des Kaufvorvertrages. Sollte der Bauträger in eine Krisensituation geraten, wird dadurch die Rückzahlung der vereinnahmten Beträge und, gemäß den im Vertrag festgesetzten Bedingungen und Modalitäten, jener Beträge gewährleistet, die vor der endgültigen Eigentumsübertragung noch zu zahlen sind, und die verpflichtende Aushändigung der zehnjährigen Baugewährleistungsversicherung sichergestellt;
2. Die Verpflichtung des Bauträgers zum Abschluss und zur Übergabe an den Käufer bei Eigentumsübertragung - bei sonstiger Nichtigkeit des Vertrages, die nur vom Käufer geltend gemacht werden kann - einer zehnjährigen Baugewährleistungsversicherung zu Gunsten des Käufers und mit Wirkung ab Bauende. Diese deckt materielle und unmittelbare Schäden an der Immobilie, einschließlich Schäden an Dritten, die sich aus der gänzlichen oder teilweisen Zerstörung oder aus schweren Baumängeln ergeben.

Verpflichtender Abschluss des Kaufvorvertrages

Mit nachfolgendem gesetzesvertretenden Dekret 14/2019 wurde die Verpflichtung zum Abschluss des Kaufvorvertrages in Form einer öffentlichen Urkunde oder einer beglaubigten Privaturkunde vor einem Notar eingeführt. Der Notar hat dabei die Aufgabe, das Vorliegen der Garantie zu überprüfen, deren Einzelheiten in der Urkunde angegeben werden müssen, und deren Übereinstimmung mit der Standardvorlage zu bescheinigen, die mit entsprechendem interministeriellem Dekret festgelegt wurde.

Gültigkeit der Garantie

Die Wirksamkeit der Garantie erlischt, wenn der Garant (Bank oder Versicherung), der sie ausgestellt hat, vom Bauträger oder von einem anderen Vertragsnehmer eine Kopie der Eigentumsübertragungsurkunde erhält, welche die Angaben der Versicherungspolice und deren Übereinstimmung mit dem Dekret enthält.

Die Garantie kann somit in Anspruch genommen werden, wenn der Käufer dem Bauträger mitgeteilt hat, vom Vertrag zurücktreten zu wollen, und zwar ab Eintritt der Krisensituation oder ab Bescheinigung durch den Notar, dass er bei Abschluss der Eigentumsübertragungsurkunde keine Versicherungspolice erhalten hat, die dem Ministerialdekret entspricht.

Welchen Nutzen hat der Kaufvorvertrag?

Der Kaufvorvertrag wird somit zu einem wesentlichen Instrument zum Schutz der Rechte des künftigen Käufers. Der Notar ist wiederum verpflichtet, den Kaufvorvertrag in den Liegenschaftsregistern einzutragen, um diesen dabei gegenüber Dritten öffentlich kundzumachen und den Käufer von allfälligen Hypotheken oder Bindungen nach der Eintragung zu schützen. 

Was enthält der Kaufvorvertrag?

Hinsichtlich des Inhalts des Kaufvorvertrages ist gesetzlich genau festgelegt, welche Angaben enthalten sein müssen und welche Dokumente beizufügen sind.

Der Kaufvorvertrag muss Folgendes enthalten (Art. 6 GvD 122/2005): 

• Beschreibung der zu bauenden Immobilie, 
• Einzelheiten allfälliger Verpflichtungserklärungen und Raumordnungsvereinbarungen,
• Technische Baueigenschaften,
• Maximale Fertigstellungsfristen,
• Gesamtpreis samt Zahlungsbedingungen und -modalitäten und Angabe der allfälligen Anzahlung,
• Angaben zur Garantie und Bescheinigung, dass diese der Standardvorlage entspricht,
• Allfällige Hypotheken oder nachteilige Eintragungen,
• Einzelheiten zur Baugenehmigung oder zu deren Beantragung, 
• Angaben zu allfälligen Auftragnehmern.

Der Kaufvorvertrag muss folgende Anlagen enthalten: 

• Baubeschreibung samt Eigenschaften der verwendeten Materialien,
• Projektpläne.

Was passiert, wenn kein Kaufvorvertrag abgeschlossen wird?

Wird der Vorvertrag nicht mittels öffentlicher Urkunde oder beglaubigter Privaturkunde abgeschlossen, gilt der Vertrag wegen Formmangels als nichtig.