Il d.lgs. 122/2005 tutela i diritti patrimoniali dellepersone fisiche che desiderano comprare un immobile in costruzione da un’impresa dal rischio che il costruttore incorra in una situazione di crisi, non riuscendo così a terminare la realizzazione dell’edificio, con conseguente perdita delle somme nel frattempo versate dal futuro acquirente. 

In particolare, il sistema di tutele (irrinunciabili!) per l’acquirente di immobile da costruire prevede: 

1. A pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente,l’obbligo del costruttore di consegnare al promissario acquirente all’atto della stipula del preliminare di compravendita, una fideiussione bancaria o assicurativa che assicuri, nel caso in cui il costruttore entri in crisi, il rimborso delle somme riscosse e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, di quelle ancora da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà e a garanzia dell’obbligo di consegna della Polizza Decennale; 
2. L’obbligo del costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria della durata decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, che assicuri il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che derivino dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. 

L’obbligo di stipula del contratto preliminare

Il successivo d. lgs. 14/2019 ha poi previsto l’obbligo di stipulare il contratto preliminare nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, con intervento del notaio. Al pubblico ufficiale si demanda il compito di verificare la presenza della fideiussione, i cui estremi andranno riportati in atto, e attestarne la conformità al modello standard stabilito con apposito decreto interministeriale.

La validità della fideiussione

L’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore (banca o assicurazione) che l’ha rilasciata, riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti, copia dell’atto di trasferimento della proprietà, il quale contenga la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al decreto. 

Pertanto, la fideiussione può essere escussa, quando l’acquirente ha comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto, a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi oppure a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto, per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale.

L’utilità del preliminare

Il preliminare notarile diventa in tal modo uno strumento essenziale per la tutela dei diritti del futuro acquirente. A sua volta, il notaio è inoltre tenuto a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, andando in questo modo a fornire pubblicità verso terzi al contratto stesso, e tutelando l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa. 

Cosa contiene il preliminare

Per quanto concerne il suo contenuto, la legge prevede dettagliatamente le indicazioni che deve contenere e i documenti che devono essere allegati.

Il contratto preliminare deve contenere (art.6 d.lgs. 122/2005): 

• La descrizione dell’immobile da costruire, 
• Gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche,
• Le caratteristiche tecniche della costruzione,
• I termini massimi di esecuzione della costruzione,
• Il prezzo complessivo con termini e modalità di pagamento, specificando l’eventualesomma a titolo di caparra,
• Gli estremi della fideiussione e l’attestazione che essa è conforme al modello standard,
• L'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli,
• Gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta, 
• I dati delle eventuali imprese appaltatrici.

Al contratto preliminare devono essere allegati: 

• Il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi,
• Gli elaborati del progetto.

Cosa succede se non si stipula il preliminare

Nell’ipotesi in cui non si proceda alla stipula del preliminare con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, il contratto sarà nullo per mancanza di forma.