Introdotto dal decreto legge n. 76 del 16 luglio 2020, a modifica del Testo Unico dell’Edilizia, l’attestato dello stato legittimo dell’immobile è una certificazione rilasciata da un tecnico abilitato, da cui risulti l’assenza di violazioni urbanistiche o l’eventuale esistenza di tolleranze costruttive.

In altri termini, per facilitare l’attribuzione di una certezza giuridica alla situazione di conformità, il provvedimento di legge ha fissato alcune regole specifiche più snelle, definendo per la prima volta tale attestazione di legittimità. Ma con quali caratteristiche?

Cos’è lo stato legittimo dell’immobile

Analizzando il T.U. Edilizia come modificato dal decreto sulle semplificazioni, possiamo definire lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello che deriva dal titolo abilitativo originario che ne ha previsto la costruzione o dal titolo che ha regolato l’ultimo intervento edilizio, oltre a quelli che hanno disciplinato i vari interventi edilizi parziali, e integrato il titolo dell’ultimo intervento.

Se invece l’immobile è stato realizzato in un’epoca nella quale non era obbligatorio il titolo abilitativo, allora lo stato legittimo potrà ben risultare dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti che provano gli estratti cartografici, così come da riprese fotografiche o da atti di archivio da cui sia dimostrata la provenienza, o eventualmente dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio dell’intero immobile o di un’unità immobiliare, integrato da eventuali titoli successivi che hanno abilitato gli interventi parziali.

A cosa serve lo stato legittimo dell’immobile

La certificazione dello stato legittimo dell’immobile ha l’intuibile scopo principale di documentare che l’immobile è stato costruito in piena conformità con il titolo abilitativo iniziale, eventualmente integrato dai successivi titoli che hanno legittimato gli altri interventi sullo stesso.

Come stabilito dal legislatore, tuttavia, il certificato di stato legittimo dell’immobile ha il contemporaneo scopo di accertare e documentare che l’immobile – anche in assenza del titolo abilitativo – è stato comunque costruito in conformità alla normativa urbanistica vigente, supportata da documentazione idonea. Ricordiamo in tal merito come fino al 1967 la licenza edilizia fosse richiesta solamente per le costruzioni del centro abitato, ma non per quelle che erano all’esterno di tale perimetro.

In ogni caso, il certificato di stato legittimo non può sostituire il titolo abilitativo, ma è in grado, comunque, di attestare che nella costruzione del fabbricato sono state osservate quelle prescrizioni previste dagli stessi titoli abilitativi, e che sono eventualmente presenti delle tolleranze esecutive che non costituiscono una violazione urbanistica.

La certificazione

La dichiarazione di stato legittimo dell’immobile è una dichiarazione asseverata da parte di un tecnico abilitato, per la quale non è previsto alcun modulo predefinito. È tuttavia essenziale che all’interno del documento siano presenti:

• i dati del tecnico che procede con l’asseverazione;
• i dati catastali e di localizzazione dell’immobile e/o delle unità immobiliari;
• i titoli edilizi che hanno autorizzato ogni intervento sull’immobile;
• le informazioni urbanistiche e la presenza di eventuali vincoli;
• le eventuali tolleranze costruttive;
• le eventuali note e allegati a cura del tecnico;
• le dichiarazioni finali, che comprendono l’asseverazione vera e propria.

La certificazione di stato legittimo è obbligatoria?

Nonostante la sua utilità, oggi la certificazione di stato legittimo dell’immobile non è obbligatoria. Dunque, se è pur necessario che il venditore indichi in qualsiasi atto di compravendita quali sono i titoli edilizi in base ai quali è stato costruito l’immobile, non vi è alcun obbligo di legge che prevede la necessità di allegare il certificato in commento.

In tal senso, il certificato assume il ruolo di attestazione strumentale agli interessi delle parti, che potranno in questo modo favorire il raggiungimento dei propri scopi in modo più rapido e sicuro. Pertanto, anche se il certificato non è obbligatorio, tale attestazione è spesso suggeribile nelle ipotesi in cui l’acquirente nutra dei dubbi sulla corrispondenza dello stato di fatto dell’immobile con i titoli edilizi, proteggendosi in tal modo da possibili sgradite sorprese nel prossimo futuro.