Die mit dem Gesetzesdekret Nr. 76 vom 16. Juli 2020 zur Abänderung des baurechtlichen Einheitstextes eingeführte Bescheinigung über die baurechtliche Übereinstimmung der Immobilie ist eine von einem befugten Techniker ausgestellte Erklärung, in der das Nichtbestehen von Verstößen gegen die raumordnungsrechtlichen Bestimmungen oder sonstige Abweichungen von baurechtlichen Toleranzen bestätigt wird.

Um die Erteilung einer juristischen Gewissheit über die Situation der Konformität zu erleichtern, hat die gesetzliche Maßnahme einige vereinfachte einschlägige Regeln festgelegt, wodurch zum ersten Mal diese Bescheinigung über die Übereinstimmung definiert wurde. Welche Merkmale weist diese Bescheinigung auf?

Was ist die baurechtliche Übereinstimmung der Immobilie?

Bei der Analyse des baurechtlichen Einheitstextes in der durch das Vereinfachungsdekret geänderten Fassung kann die baurechtliche Übereinstimmung der Immobilie bzw. der Immobilieneinheit definiert werden, die sich aus der ursprünglichen Bewohnbarkeitsbescheinigung oder aus der Genehmigung für die letzte Baumaßnahme sowie aus den Genehmigungen ergeben, welche die verschiedenen partialen Baumaßahmen geregelt und die Genehmigung für die letzte Baumaßnahme ergänzt haben.

Wurde die Immobilie hingegen zu einer Zeit gebaut, in der eine Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht obligatorisch war, kann der rechtmäßige Zustand durchaus aus den ursprünglichen Katasterinformationen oder aus anderen Dokumenten, die die kartografischen Auszüge belegen, sowie aus Fotografien oder Archivdokumenten mit nachgewiesener Herkunft oder möglicherweise aus etwaigen späteren Genehmigungen für partiale Eingriffe ersichtlich sein.

Welchen Zweck hat die Bescheinigung über die baurechtliche Übereinstimmung der Immobilie?

Die Bescheinigung über die baurechtliche Übereinstimmung der Immobilie dient hauptsächlich als Nachweis, dass die Immobilie völlig konform nach der anfänglichen wohnbaurechtlichen Genehmigung errichtet wurde, die eventuell durch spätere Genehmigungen für spätere Eingriffe an derselben ergänzt wurde.

Wie vom Gesetzgeber festgelegt wurde, soll die Bescheinigung über die baurechtliche Übereinstimmung der Immobilie gleichzeitig sicherstellen und belegen, dass die Immobile, wie von der entsprechenden Dokumentation belegt wird, auch ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung gemäß den geltenden raumordnungsrechtlichen Bestimmungen errichtet wurde. Ferner weisen wir diesbezüglich darauf hin, dass die Baugenehmigung bis 1967 nur für Konstruktionen im Wohngebiet und nicht für solche außerhalb dieses Umkreises erforderlich war.

Die Bescheinigung über die baurechtliche Übereinstimmung der Immobilie ersetzt keinesfalls die Bewohnbarkeitsbescheinigung, bestätigt aber, dass beim Bau des Gebäudes die von den Bewohnbarkeitsbescheinigungen vorgesehenen Bestimmungen eingehalten wurden und eventuell vorhandene bauliche Toleranzen keine vorhanden raumordnungsrechtlichen Vorschriften verletzen.

Die Bescheinigung

Die Bescheinigung über die baurechtliche Übereinstimmung der Immobilie ist eine von einem befugten Techniker ausgestellte beglaubigte Erklärung, für die kein vorgedrucktes Formular vorgesehen ist. Das Dokument muss jedoch folgende Punkte aufweisen:

• Daten des beglaubigenden Technikers;
• Grundbuch- und Standortdaten der Immobilie und/oder Immobilieneinheit;
• Baugenehmigungen für alle Eingriffe an der Immobilie;
• Raumrechtliche Angaben und Angaben über das Bestehen irgendwelcher Einschränkungen;
• Etwaige baurechtliche Toleranzen;
• Etwaige Anmerkungen und Anhänge des Technikers;
• Abschließende Erklärungen mit der eigentlichen Beglaubigung.

Ist die Bescheinigung über die baurechtliche Übereinstimmung der Immobilie obligatorisch?

Trotz ihrer Nützlichkeit ist heutzutage die Bescheinigung über die baurechtliche Übereinstimmung der Immobilie nicht obligatorisch. Obwohl der Verkäufer im Kaufvertrag angeben muss, nach welchen Baugenehmigungen die Immobilie errichtet wurde, gibt es keine gesetzlichen Vorschriften, die zur Beilage dieser Bescheinigung verpflichten.

In diesem Sinn stellt die Bescheinigung eine instrumentelle Erklärung für die Parteien dar, welche dadurch rascher und sicherer ihre Ziele erreichen können. Obwohl die Bescheinigung nicht verpflichtend ist, wird diese Erklärung häufig empfohlen, wenn der Käufer Zweifel über die Übereinstimmung der Immobilie mit den Baugenehmigungen hat und sich gegen mögliche unerwünschte spätere Überraschungen schützen möchte.