Il contratto di locazione ad uso abitativo è un accordo che inquilino e proprietario possono stipulare per disciplinare l’affitto di un appartamento.

Regolato dal quadro normativo sulle locazioni abitative, il contratto può essere declinato sotto diverse tipologie tra cui individuare quella più adatta alle proprie esigenze. Vediamole brevemente.

Contratto di affitto a canone libero

Tra le differenti strutture di contratto di locazione a uso abitativo, il contratto di locazione a canone libero è quella più diffusa grazie alla sua maggiore flessibilità. Come suggerisce il suo stesso nome, infatti, locatore e locatario hanno la libertà di concordare autonomamente l’importo del canone, oltre che il rispetto di alcuni elementi accessori al contratto, come l’adeguamento Istat del canone stesso.

La durata minima del contratto a canone libero è di quattro anni. Il rinnovo seguirà la stessa periodicità, permettendo a questa formula contrattuale di essere comunemente ribattezzata come contratto di locazione 4+4. Nell’ipotesi in cui una delle parti desideri recedere dall’accordo, è necessario un preavviso fino a sei mesi.

Quali immobili possono essere assoggettati a un contratto di affitto a canone libero

Non tutte le proprietà immobiliari possono essere fornite in locazione abitativa con canone libero. Sono per esempio esclusi da questa locazione gli immobili di pregio, gli alloggi dell’edilizia popolare, le case di villeggiatura adibite a foresteria o per usi transitori, e gli immobili che non costituiscono abitazione (come le cantine o i garage).

Come redigere il contratto di affitto libero

Il contratto di locazione a canone libero deve essere redatto in forma scritta, a pena di nullità. Oltre alle generalità delle parti, alla descrizione dell’immobile e all’importo e alle modalità di corresponsione del canone, all’interno del contratto sono necessari i dati catastali e le indicazioni sul fatto che il conduttore abbia ricevuto le informazioni e la documentazione sull’attestazione di prestazione energetica. Sottoscritto il contratto, si procederà con la registrazione dello stesso entro 30 giorni, presso l’Agenzia delle Entrate.

Il rinnovo dopo i primi quattro anni

Come abbiamo già anticipato, questo contratto è spesso ribattezzato “4+4”, a voler rimarcare la sua durata quadriennale, rinnovabile per pari periodo. Si tenga conto che il rinnovo è automatico, salvo il caso in cui:

• almeno 6 mesi prima della scadenza il locatore comunichi al conduttore il diniego al rinnovo. La disdetta è tuttavia comunicabile solamente se è giustificata da alcune ipotesi previste dalla legge, come ad esempio la destinazione dell’abitazione a uso proprio del locatore o l’intenzione di vendere l’immobile;
• il conduttore si avvale del diritto di recesso (che, dunque, non spetta al locatore). Le cause di recesso possono essere indicate all’interno del contratto, oppure possono essere ricercate nei gravi motivi, ovvero in quelle circostanze che sono oggettive, sopravvenute e imprevedibili. Anche in questo caso il preavviso è pari ad almeno 6 mesi, salvo che le parti non abbiano convenuto diversamente in contratto.

E alla scadenza degli 8 anni (ovvero, del periodo 4+4)? In questo caso, le ipotesi sono tre:

1. le parti possono continuare ad eseguire il contratto con un rinnovo tacito per un altro periodo di 4 anni;
2. una delle due parti ha interesse a rinnovare il contratto ma a condizioni diverse, che dovrà comunicare alla controparte almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto;
3. una delle due parti non ha interesse a rinnovare il contratto, e procederà con l’invio della disdetta con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.

Contratto di affitto convenzionato

Una seconda tipologia contrattuale è quella del contratto di affitto convenzionato. La durata è in questo caso pari a tre anni, con rinnovo automatico ogni due anni. Il vantaggio principale è legato al canone, convenzionato – appunto – da una tabella comunale concordata e redatta tra le organizzazioni dei proprietari immobiliari e gli inquilini.

Con tale formula contrattuale i vantaggi non riguardano solamente l’inquilino, che potrà sottostare a un canone generalmente inferiore rispetto a quello “libero”, bensì anche il proprietario, che potrà fruire di alcune agevolazioni fiscali.

Le differenze con il contratto a canone libero

Posto in raffronto con il contratto a canone libero, quello con il canone convenzionato presenta due differenze principali:

• la durata è più breve, pari a tre anni più due, con rinnovo automatico alla scadenza, invece della formula 4+4;
• le agevolazioni fiscali, che sono riservate esclusivamente ai proprietari e agli inquilini che scelgono di adottare questa forma contrattuale.

Le agevolazioni fiscali

Considerato che ne abbiamo appena fatto cenno, ricordiamo che le agevolazioni fiscali per il proprietario sono:

• la riduzione del reddito imponibile IRPEF dei fabbricati locati pari al 30%;
• la riduzione della base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro nella misura del 70%;
• in caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, l’aliquota ridotta al 10%;
• una riduzione della base imponibile IMU e TASI pari al 25% (i singoli Comuni possono inoltre prevedere la riduzione dell’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato).

Per gli inquilini, invece, le agevolazioni fiscali consistono in una detrazione Irpef pari a:

• euro 495,80 se il reddito complessivo annuo non supera 15.493,71 euro;
• euro 247,90 se il reddito complessivo annuo supera i 15.493,71 euro ma non supera i 30.987,41 euro.

Contratto di locazione transitoria

La terza tipologia contrattuale è quella del contratto di locazione transitoria, così chiamato perché la durata della relazione d’affitto è di più breve respiro rispetto a quella del contratto a canone libero o concordato.

In questa ipotesi la durata della relazione contrattuale può infatti essere compresa tra uno e diciotto mesi, rendendo questa formula ideale per chi necessita di un affitto di breve durata (ad esempio, per brevi soggiorni di lavoro).

Al termine del contratto la locazione si considererà definitivamente conclusa senza che vi sia la necessità di effettuare alcuna nuova comunicazione. Il canone potrà essere invece concordato in maniera libera, nel rispetto di valori minimi e massimi stabiliti per territorio.

Contratto di locazione per studenti universitari

Giungiamo così alla quarta forma principale di contratti di affitto, il contratto di locazione per studenti universitari. Come indica lo stesso nome, questo contratto ha l’obiettivo di soddisfare le specifiche necessità degli studenti universitari, a cui destinare un rapporto di affitto transitorio, della durata compresa tra i 6 e i 36 mesi a seconda delle proprie necessità.

Il rinnovo contrattuale avviene in maniera automatica, a meno che non vi sia una disdetta da comunicarsi almeno un mese prima della scadenza. Ricordiamo inoltre che questo contratto di locazione è percorribile solo se lo studente ha una residenza al di fuori del Comune in cui è presente la casa da abitare con questa formula contrattuale, e che la sede universitaria (o di altro istituto di formazione superiore) deve risiedere nello stesso Comune o in uno limitrofo.