Der Wohnungsmietvertrag ist ein Vertrag, den Mieter und Eigentümer zur Regelung der Miete einer Wohnung abschließen können.

Der durch den Rechtsrahmen für Wohnungsvermietungen geregelte Vertrag umfasst verschiedene Varianten, die bestimmten Bedürfnissen gerecht werden. Sehen wir sie uns kurz an.

Freier Mietvertrag

Unter den verschiedenen Formen von Wohnmietverträgen ist der freie Mietvertrag aufgrund seiner größeren Flexibilität der meistverbreitete, denn, wie der Name schon sagt, Vermieter und Mieter können den Mietzins und einige Nebenelemente des Vertrags, wie die ISTAT-Anpassung des Mietzinses, selbst frei vereinbaren.

Der freie Mietvertrag hat eine Mindestlaufzeit von vier Jahren. Durch die mögliche Verlängerung um den gleichen Zeitraum wird diese Art von Vertrag üblicherweise Mietvertrag 4+4 genannt. Falls eine der Parteien den Vertrag kündigen möchte, ist eine Kündigungsfrist von bis zu sechs Monaten erforderlich.

Welche Immobilien einem freien Mietvertrag unterstellt werden können

Nicht alle Immobilien können mit freiem Mietzins vermietet werden. Ausgeschlossen von diesem Mietvertrag sind bspw. hochwertige Immobilien, Sozialwohnungen, Ferienwohnungen, die als Gästewohnung oder vorübergehend genutzt werden, und Immobilien, die keine Wohnung darstellen (wie Keller oder Garagen).

Wie der freie Mietvertrag abgefasst wird

Der freie Mietvertrag muss zu seiner Gültigkeit in Schriftform abgefasst werden. Neben den vollständigen Angaben zu den Parteien, der Beschreibung der Immobilie, dem Mietbetrag und den Modalitäten der Mietzahlung muss der Vertrag die Grundbuchdaten und den Vermerk enthalten, dass der Mieter die Informationen über die Energieeffizienz und den Energieausweis erhalten hat. Innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung wird der Vertrag beim Finanzamt (Agenzia delle Entrate) registriert.

Die Erneuerung nach den ersten vier Jahren

Wie gesagt, wird dieser Vertrag oft als 4+4 bezeichnet, womit seine vierjährige Laufzeit, die um den gleichen Zeitraum verlängert werden kann, gemeint ist. Zu beachten ist, dass er sich automatisch verlängert, außer im Fall, dass

• der Vermieter dem Mieter mindestens 6 Monate vor Ablauf die Ablehnung der Verlängerung mitteilt. Die Kündigung kann nur ausgesprochen werden, wenn sie durch einige gesetzlich vorgesehene Fälle gerechtfertigt ist, wie bspw. die Nutzung der Wohnung für den Eigenbedarf oder die Absicht des Verkaufs der Immobile;
• der Mieter das Kündigungsrecht in Anspruch nimmt (das also nicht dem Vermieter zusteht). Die Kündigungsgründe können im Vertrag angegeben werden oder in den sog. schwerwiegenden Motiven gesucht werden, womit objektive, plötzlich eingetretene und unvorhersehbare Umstände gemeint sind. Auch in diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist mindestens 6 Monate, sofern die Parteien im Vertrag nichts anderes vereinbart haben.

Und nach Ablauf der 8 Jahre (also des Zeitraums 4+4)? In diesem Fall gibt es drei Möglichkeiten:

1. die Parteien können den Vertrag mit stillschweigender Verlängerung um einem weiteren Zeitraum von 4 Jahren weiterlaufen lassen;
2. eine der beiden Parteien hat Interesse an der Verlängerung des Vertrags, jedoch zu anderen Bedingungen, die sie der Gegenpartei mindestens 6 Monate vor Vertragsablauf mitteilen muss;
3. eine der beiden Parteien hat kein Interesse an der Verlängerung des Vertrags und kündigt ihn per Einschreiben mit Rückschein mindestens 6 Monate vor Vertragsablauf.

Begünstigter Wohnungsmietvertrag laut Gebietsabkommen

Ein zweiter Vertragstyp ist der begünstigte Wohnungsmietvertrag laut Gebietsabkommen. Dieser Mietvertrag hat eine Laufzeit von drei Jahren und verlängert sich automatisch um jeweils zwei Jahre. Der Hauptvorteil hängt mit dem Mietzins laut Gebietsabkommen zusammen, der durch eine zwischen Immobilieneigentümern und Mietern im Rahmen der Gemeinde vereinbarte und abgefasste Tabelle festgelegt wird.

Die Vorteile bei dieser Vertragsart ergeben sich nicht nur für den Mieter, der einen normalerweise unter dem „freien“ Mietzins liegenden Mietzins leisten wird, sondern auch für den Eigentümer, der von einigen Steuervergünstigen profitieren kann.

Die Unterschiede zum freien Mietvertrag

Im Vergleich zum freien Mietvertrag weist der Mietvertrag laut Gebietsabkommen zwei wesentliche Unterschiede auf:

• die Laufzeit ist mit drei Jahren plus zwei weiteren Jahren mit automatischer Verlängerung bei Ablauf kürzer als die des Vertrags 4+4;
• die steuerlichen Vergünstigungen, die ausschließlich den Eigentümern und Mietern vorbehalten sind, die sich für diese Vertragsform entscheiden.

Die steuerlichen Vergünstigungen

In Bezug auf das soeben angesprochene Thema führen wir kurz die steuerlichen Vergünstigungen für den Eigentümer auf:

• Reduzierung des steuerpflichtigen Einkommens auf die Mieteinnahmen um 30 %;
• Reduzierung der Besteuerungsgrundlage für die Bestimmung der Registrierungssteuer um 70 %;
• bei Ausübung der Option für die Ersatzsteuer auf Mieteinnahmen (cedolare secca) wird der Steuersatz auf 10 % reduziert;
• Reduzierung der Besteuerungsgrundlage für die kommunale Immobiliensteuer (IMU) und die Abgabe für den Besitz von Gebäuden und Gebäudeflächen (TASI) um 25 % (die einzelnen Gemeinden können außerdem den Normalsatz auf die mit vereinbartem Mietzins vermieteten Immobilien reduzieren).

Für die Mieter bestehen die steuerlichen Vergünstigungen hingegen in einem Einkommenssteuerabzug in Höhe von:

• Euro 495,80, wenn die Gesamtjahreseinkünfte nicht mehr als Euro 15.493,71 betragen;
• Euro 247,90, wenn die Gesamtjahreseinkünfte mehr als Euro 15.493,71, aber weniger als Euro 30.987,41 betragen.

Wohnungsmietvertrag für Übergangszeit

Die dritte Vertragsart ist der Wohnungsmietvertrag für Übergangszeit, der so bezeichnet wird, weil die Dauer des Mietverhältnisses kürzer als das des freien oder begünstigen Mietvertrags laut Gebietsabkommen ist.

In diesem Fall kann die Dauer des Vertragsverhältnisses einen bis achtzehn Monate betragen. Diese Vertragsart bietet sich deshalb für eine kurze Mietdauer (z.B. für kurze Arbeitsaufenthalte) an.

Bei Ablauf des Vertrags gilt das Mietverhältnis als endgültig beendet. Diesbezüglich ist keine neue Mitteilung erforderlich. Der Mietzins kann hingegen unter Berücksichtigung des örtlich festgelegten Minimal- und Maximalwerts frei vereinbart werden.

Wohnungsmietvertrag für Universitätsstudenten

Schließlich kommen wir zur vierten Hauptform eines Mietvertrags: dem Wohnungsmietvertrag für Universitätsstudenten. Wie schon der Name sagt, soll dieser Vertrag den spezifischen Erfordernissen von Universitätsstudenten durch ein vorübergehendes Mietverhältnis gerecht werden, das je nach individuellem Bedarf eine Dauer von 6 bis 36 Monaten haben kann.

Der Vertrag verlängert sich automatisch, sofern er nicht mit einer Frist von mindestens einem Monat vor Ablauf gekündigt wird. Wir weisen außerdem darauf hin, dass dieser Mietvertrag nur dann zustande kommen kann, wenn der Student seinen Wohnsitz außerhalb der Gemeinde hat, in der sich die mit dieser Vertragsart gemietete Wohnung befindet, und wenn sich der Standort der Universität (oder einer anderen Hochschule) in der gleichen Gemeinde der gemieteten Wohnung oder in einem Nachbarort befindet.