Die Zweckbestimmung einer Immobilie ist die beabsichtigte Nutzungsweise einer Liegenschaft: Man denke dabei beispielsweise an eine Nutzung für Wohnzwecke, Geschäftszwecke oder landwirtschaftliche Zwecke.

Allerdings kommt es auch öfters vor, dass die Zweckbestimmung geändert werden muss: Die Immobilie, die ursprünglich für Wohnzwecke erworben wurde, könnte in eine Geschäftsimmobilie umgewandelt werden (oder umgekehrt), sodass der Eigentümer die Immobilienmerkmale durch Änderung der Zweckbestimmung berichtigen muss. Aber wie?

Kontrolle vor Änderung der Zweckbestimmung

Noch vor der Einreichung der Formulare zur Änderung der Zweckbestimmung soll überprüft werden, ob eine Änderung der Zweckbestimmung am jeweiligen Standort gemäß dem geltenden Allgemeinen Bauleitplan und den technischen Durchführungsbestimmungen der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, zulässig ist.

Nach dieser Vorkontrolle muss das eigene Vorhaben sachgemäß abgesteckt werden: In einigen Fällen könnten Baumaßnahmen erforderlich sein, während die Immobilie in anderen Fällen (Änderung der Zweckbestimmung ohne Baumaßnahmen) ihre Eigenschaften im Innenbereich beibehalten kann.

Genehmigungen für die Änderung der Zweckbestimmung

Bei einer Änderung der Zweckbestimmung ohne Baumaßnahmen ist für Genehmigungszwecke eine zertifizierte Meldung des Tätigkeitsbeginns (sog. "SCIA") ausreichend. Ändern sich hingegen die städtebaulichen Standards, muss eine Baugenehmigung eingereicht werden.

Bei einer Änderung der Zweckbestimmung mit Baumaßnahmen innerhalb derselben städtebaulichen Kategorie außerhalb der Altstadt kann die Genehmigung mittels einer zertifizierten Meldung des Tätigkeitsbeginns (sog. "SCIA") erlangt werden. Erfolgt die Änderung der Zweckbestimmung hingegen zwischen - aus städtebaulicher Sicht - funktional eigenständigen städtebaulichen Kategorien innerhalb derselben Kategorie in der Altstadt, muss eine Baugenehmigung vorgelegt werden.

Der Eigentümer muss bei einer Änderung der Zweckbestimmung einen Beitrag zu den Erschließungsgebühren zahlen, und zwar unabhängig von der Zahlung etwaiger Innenarbeiten. Außerdem soll darauf hingewiesen werden, dass Kondominiumsordnungen einige spezifische Zweckbestimmungen verbieten können: In diesen Fällen ist ein entsprechender Beschluss der Kondominiumsversammlung erforderlich.

Eintragung im Kataster und Benützungsgenehmigung

Nach Durchführung der Arbeiten muss schließlich der Katastereintrag der Immobilie geändert werden: Durch Änderung der Baukategorie ändert sich auch der Katasterertrag und die entsprechenden Berechnungsparameter des Ertrages.

Nicht zuletzt muss bei der Gemeinde auch eine Benützungsgenehmigung beantragt werden. Hierfür sind die erlangten Genehmigungen, die Erklärung über die Änderung des Katastereintrages und die übrigen erforderlichen Dokumente vorzulegen. Mit der Baufertigstellungsanzeige muss schließlich beim zuständigen Amt die Bescheinigung über die ordnungsgemäße Entrichtung der Sozialversicherungsbeiträge (sog. "DURC") des Unternehmens und eine Kopie der Erklärung über die Abfallgebühren und der Gemeindeimmobiliensteuer beim Steueramt der zuständigen Gemeinde eingereicht werden.

Werden im Rahmen der Änderung der Zweckbestimmung der Immobilie auch bauliche Eingriffe im Sinne der Sicherheitsvorschriften von Baustellen vorgenommen, muss der Auftraggeber oder Verantwortliche der Bauarbeiten, sofern vorgesehen, einen Koordinator in der Planungs- und/oder Ausführungsphase ernennen, der sämtliche Voraussetzungen gemäß GvD 81/2008 idgF erfüllt.