La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo, alternativo alla tassazione ordinaria dei canoni di locazione. In sintesi, il contribuente che decide di avvalersene pagherà un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte che è determinata dal reddito dell’immobile), e potrà inoltre ritenersi esente dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo che invece gravano, in via ordinaria, per le registrazioni, le risoluzioni e le proroghe dei contratti di locazione.

Chi può scegliere la cedolare secca

La cedolare secca può essere scelta dalle sole persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o reale di godimento e che non locano l’immobile nell’esercizio della propria attività professionale o di impresa.

Tale opzione può essere esercitata sia per le locazioni brevi che per quelle ordinarie, fermo restando che dal 2021 l’applicabilità è prevista solamente se il contribuente destina alla locazione al massimo quattro appartamenti. Ne deriva che oltre tale soglia la legge presume che l’attività di locazione sia svolta in modo imprenditoriale.

Su quali immobili può valere la cedolare secca

La cedolare secca può essere esercitata su immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, con la sola eccezione della A10 (uffici o studi privati), purché locate ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze, se locate congiuntamente all’abitazione, o con contratto successivo.

L’opzione per la cedolare secca può essere altresì esercitata per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019: in questo caso, gli immobili devono necessariamente essere classificati in categoria catastale C1 e avere una superficie fino a 600 metri quadri, escluse le pertinenze.

Quanto dura la cedolare secca

L’opzione si applica per l’intero periodo di durata del contratto o, per le ipotesi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Al locatore è comunque concessa la facoltà di revocare l’opzione in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. È altresì sempre possibile esercitare di nuovo l’opzione, rientrando così nel regime della cedolare secca.

Quanto si paga con la cedolare secca

La cedolare secca prevede due aliquote, da applicarsi sul canone di locazione annuo:

• un’aliquota ridotta al 10% si applica per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative stabilite dal decreto legge 551/1988 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia) e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe;
• un’aliquota ordinaria del 21%, da applicarsi in tutti gli altri i casi.

Come scegliere la cedolare secca

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata sia al momento della registrazione del contratto che nelle annualità successive. Nel caso in cui si proceda all’opzione alla registrazione del contratto si potrà usare il modello RLI, usato per la stessa registrazione dell’atto. Nel caso di opzione per le annualità successive, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente bisognerà utilizzare lo stesso modello RLI, preferibilmente mediante i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Si tenga conto, in tal proposito, che chi decide di avvalersi della cedolare secca lo deve comunicare preventivamente al proprio inquilino, in maniera tale che si accerti la volontà del locatore di rinunciare alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto in contratto, incluso quello dell’adeguamento Istat.

Come si paga la cedolare secca

Per il pagamento dell’imposta sostitutiva, scadenze e modalità sono quelle dell’Irpef, con un acconto che dal 2021 verrà percepito nella misura del 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (fa evidentemente eccezione il primo anno, considerato che non vi è imposta dovuta per l’esercizio passato).

Ciò premesso, l’acconto potrà essere corrisposto in una rata (30 novembre) o due rate (il 40% entro il 30 giugno e il 60% entro il 30 novembre) a seconda che l’importo sia o meno superiore a 257,52 euro.

Per il versamento della cedolare secca, mediante modello F24, si usano i codici 1840 (Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata), 1841 (Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione) e 1842 (Cedolare secca locazioni – Saldo).

Conviene la cedolare secca?

In buona parte dei casi la cedolare secca è un regime fiscale più conveniente rispetto alla riconduzione dei redditi da locazione nell’ambito dell’ordinaria imposizione. D’altronde, ricorrendo a questa opzione il reddito da locazione viene escluso dal reddito complessivo (e non entra dunque nella base imponibile Irpef).

Tuttavia, val sempre la pena rammentare che tale opzione facoltativa non potrà che essere il frutto di un’attenta e specifica valutazione che tenga conto di ogni aspetto della relativa normativa. Per esempio, ricordiamo come optare la cedolare secca significhi rinunciare alla facoltà di domandare, per l’intera durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, sebbene sia previsto nel contratto. O, ancora, che sul reddito assoggettato a cedolare e sulla stessa cedolare non possano essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni.