Il regolamento condominiale è il documento che contiene le norme relative all’uso dei beni comuni, ai diritti e agli obblighi dei condomini, oltre a definire aspetti che interessano la vita e i rapporti del condominio e dei condomini.

In altri termini, il regolamento di condominio disciplina la vita di condominio indicando quali regole bisogna rispettare. Deve essere sempre in forma scritta a pena di nullità ed allegato nel registro dei verbali tenuto a cura dell’amministratore. Per legge (art. 1138 c.c.) l’adozione del regolamento condominiale è obbligatoria negli stabili in cui il numero dei condomini è pari o superiore a 10, mentre la presenza dell’amministratore è prevista come obbligatoria nei condominii che abbiano più di 8 condomini (art. 1129 c.c.).

Ad ogni modo, la mancata adozione del documento nell’ipotesi in cui siano presenti almeno undici condomini non espone a sanzioni, ma comporta che ogni proprietario possa attivarsi in maniera tale che l’assemblea provveda ad adottarlo.

Regolamento condominiale: contrattuale o assembleare?

Il regolamento condominiale può avere una duplice natura, contrattuale (o convenzionale) o assembleare (o maggioritario).

La differenza tra i due regolamenti è sia di origine che di effetto: la natura contrattuale del regolamento permette allo stesso di incidere sui diritti dei singoli condomini relativi alle parti comuni e sulla proprietà esclusiva di ognuno; la natura assembleare del regolamento impedisce invece l’inserimento di clausole che possano incidere sui diritti dei singoli.

Di norma, il regolamento contrattuale è predisposto dall’originario proprietario dello stabile (come il costruttore), ed è richiamato all’interno degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, con ogni condomino che finirà con l’aderirvi al momento della compravendita. Il regolamento assembleare è invece quello adottato dall’assemblea condominiale con i voti che rappresentano la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Cosa contiene il regolamento condominiale?

Come anticipato, il regolamento condominiale contiene le norme sull’uso delle cose comuni e sulla ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi che spettano a ogni condomino, oltre alle norme sulla tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Ne deriva che all’interno del regolamento condominiale troveranno spazio i dati sullo stabile e sulle parti comuni, le regole per l’utilizzo di tali parti, le norme sulla ripartizione delle spese delle parti comuni, le regole sul decoro dell’edificio e quelle sull’amministrazione dello stabile.

Il regolamento condominiale e gli animali domestici

Il regolamento condominiale, qualsiasi sia la sua natura, non può vietare il possesso o la detenzione degli animali domestici. A stabilirlo è l’art. 1138 c.c., secondo cui sono nulle tutte le clausole relative, permettendo così in qualsiasi caso il diritto di coabitazione con il proprio animale di affezione. Permane invece il divieto di detenere gli animali pericolosi ex l. 15071992.

Chi deve far rispettare il regolamento condominiale

Spetta all’amministratore condominiale l’onere di curare l’osservanza del regolamento. È pertanto l’amministratore che può sollecitare i condomini al rispetto del regolamento, avendo altresì titolo per promuovere una lite per ottenere il rispetto del documento, anche senza una delibera espressa. L’amministratore è dunque legittimato ad agire in giudizio senza specifico consenso assembleare, al fine di far cessare gli abusi da parte del condomino inadempiente o inosservante delle clausole contenute nel regolamento.

Come si modifica il regolamento condominiale?

Il regolamento condominiale si può modificare solo attraverso un atto scritto. Nel caso di regolamento contrattuale, potrà essere cambiato dai condomini con modalità che dipendono dalla tipologia di clausola che si intende variare. In sintesi, le clausole che incidono sulla sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi dei condomini sono modificabili solo all’unanimità, mentre le altre clausole (come quelle che impattano sul funzionamento dei beni comuni) sono modificabili a maggioranza.

Il regolamento assembleare può invece essere modificato con una delibera assembleare che sia adottata dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno la metà del valore dell’edificio.