Che garanzia fornisce la caparra su un immobile?

Chi ha già acquistato casa sa bene che al momento della firma della proposta di acquisto dell’appartamento, occorre allegare un assegno in favore del venditore, a titolo di caparra. Ma che cos’è esattamente la caparra? Che garanzia fornisce nell’operazione di compravendita?

Cos’è la caparra e come funziona

Cominciamo subito con il ricordare che la caparra è una somma di denaro o altre cose fungibili che viene versata a titolo di garanzia contro l’inadempimento nel contratto o come corrispettivo in caso di recesso dal contratto. Insomma, la funzione della caparra è quella di prevedere un risarcimento immediato nel caso in cui una delle due parti sia contrattualmente inadempiente. In caso di adempimento delle prestazioni, invece, la caparra sarà restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Naturalmente, il promissario acquirente non solamente può decidere liberamente l’importo della caparra (mediamente si attesta comunque intorno al 10% del prezzo d’acquisto), ma può potenzialmente presentare una proposta di acquisto che non sia accompagnata da alcuna caparra. In questo caso, però, la sua proposta non potrà che essere considerata come “debole”, visto e considerato che ciascuna delle parti potrebbe ritirarsi in qualsiasi momento dalla transazione senza subire alcuna penalizzazione.

Diversi tipi di caparre: a ciascuna i suoi effetti

Fin qui abbiamo condiviso come la caparra sia una fondamentale forma di garanzia per le parti: se infatti l’acquirente non adempie a quanto previsto in contratto, perderà l’importo che accompagna la proposta di acquisto; se però è il venditore a non adempiere, allora l’acquirente potrà domandare il doppio di quanto versato a titolo di caparra.

Tuttavia, i suoi effetti dipendono anche dalla tipologia di caparra che si è scelto di predisporre. Vediamoli insieme, pur brevemente, a cominciare dalla caparra confirmatoria.

La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria: è lo strumento più utilizzato e, sostanzialmente, quello a cui ci siamo finora riferiti nella nostra guida. Disciplinata dall’art. 1385 c.c., è la garanzia più comunemente introdotta nelle trattative immobiliari: consiste infatti nella somma di denaro o nella quantità di cose fungibili che una parte consegna all’altra al momento della stipula del contratto, attestando in tal modo l’impegno assunto.

La funzione sostanziale della caparra confirmatoria, come la clausola penale, è quella di rafforzare il diritto del creditore al risarcimento. Tuttavia, rispetto alla clausola penale non mancano le differenze di rilievo:

• la caparra è prevista solamente nei contratti a prestazioni corrispettive, mentre la clausola penale può essere prevista in qualsiasi tipo di contratto
• la caparra è prevista solo per l’inadempimento, mentre la clausola penale può essere stabilita anche per il ritardo nell’adempimento
• la caparra prevede una somma di denaro o cose fungibili consegnata da una parte all’altra al momento della stipula del contratto, mentre la clausola penale è una promessa di prestazione futura.

La caparra penitenziale non deve essere nemmeno confusa con il semplice acconto, un anticipo versato prima della conclusione dell’affare, che serve a confermare la volontà di procedere alla definizione dell’acquisto e al versamento dell’intero valore.

Nel caso in cui le parti non rispettino gli obblighi presi, l’acconto deve essere restituito, con implicazioni ben diverse dalla caparra confirmatoria:

• nell’acconto, in caso di mancata compravendita, l’importo così versato a titolo di anticipo deve comunque essere sempre restituito. La parte che si ritiene danneggiata da quanto accaduto potrà agire in giudizio per far valere i propri diritti e ottenere un risarcimento
• nella caparra confirmatoria, se colui che ha versato l’anticipo con tale modalità decide di non comprare più l’immobile perderà la cifra versata; se è invece il venditore a decidere di non concludere più l’affare, l’acquirente ha il diritto di ricevere il doppio della somma versata. Se poi il venditore non vuole più procedere alla compravendita, ma l’acquirente desidera invece diventare il proprietario dell’appartamento, potrà rivolgersi a un giudice per richiedere l’adempimento al venditore.

Le altre caparre

Tra le altre tipologie di caparra troviamo invece:

• Caparra penitenziale: prevista dall’art. 1386 c.c., la caparra penitenziale ha il principale obiettivo di fungere da corrispettivo del recesso. Pertanto, se nel contratto è prevista una caparra penitenziale, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che l’ha ricevuta. Contrariamente a quanto avviene con la caparra confirmatoria, la parte inadempiente perde solamente l’importo versato ma non può giudizialmente essere costretto a concludere l’operazione
• Acconto prezzo: si tratta del pagamento anticipato di una parte del prezzo. In caso di mancato perfezionamento del contratto definitivo, l’acconto prezzo deve essere restituito al compratore. Non c’è dunque alcuna funzione di garanzia dell’impegno preso, come invece avviene per la caparra confirmatoria
• Deposito fiduciario: si tratta di un deposito gratuito e infruttifero, versato attraverso assegno bancario non trasferibile intestato al proprietario. L’importo varrà come caparra confirmatoria e sarà consegnato al venditore in caso di accettazione della proposta. In caso contrario sarà restituito al proponente. Il deposito fiduciario non avviene ovviamente nelle mani del venditore, ma di norma presso la parte mediatrice o presso il notaio, a cui spetterà poi consegnare la somma di denaro alla parte interessata solamente all’avverarsi delle condizioni previste in contratto.