Ist für die Umwandlung eines Souterrains in eine Wohnung eine Baugenehmigung erforderlich oder reicht eine einfache Baubeginnmeldung (DIA) aus?

Diese Frage wurde mit Urteil des Verwaltungsgerichts von Kampanien (Salerno), 6. Sektion, Nr. 4999 vom 19. Juli 2021 geklärt und damit auch die seit langem vorherrschende Rechtsmeinung bestätigt. Nur so viel vorweg: Für eine solche Baumaßnahme ist eine Baugenehmigung erforderlich, weshalb die Baubeginnmeldung allein nicht ausreichend ist.

Gemäß dem Verwaltungsgericht muss für die Umwidmung eines Kellers/einer Garage in eine Wohnung zwangsläufig eine Baugenehmigung eingeholt werden, womit das Vorgehen der öffentlichen Verwaltung, die im vorliegenden Fall Strafgebühren gemäß Art. 31 DPR 380/2001 verhängt hat, rechtmäßig ist. Gemäß dieser Rechtsvorschrift muss die öffentliche Verwaltung bei Baumaßnahmen ohne Baugenehmigung, vollständig davon abweichend oder mit wesentlichen Änderungen den für das Bauvergehen Haftenden zum entsprechenden Abbruch und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes anweisen. Gemäß der Rechtsvorschrift gilt Folgendes:

• als vollständig von der Baugenehmigung abweichende Baumaßnahmen gelten jene, im Zuge deren ein Bauwerk errichtet wird, dessen Charakteristik, Baumassenverteilung oder Nutzung überhaupt nicht mit den in der Baugenehmigung angegebenen übereinstimmt, oder wenn Baumasse über die im Projekt angegebenen Grenzen hinaus geschaffen wird und dadurch ein relevantes, unabhängig nutzbares Bauwerk oder Bauwerkteil entsteht;
• bei Feststellung von Baumaßnahmen ohne Baugenehmigung oder vollständig davon abweichend oder mit wesentlichen Änderungen fordert der Leiter oder Verantwortliche des zuständigen Amtes den Eigentümer und den für das Bauvergehen Haftenden zur Beseitigung oder zum Abbruch auf;
• wenn der für das Bauvergehen Haftende nicht innerhalb von 90 Tagen ab Zustellung der Aufforderung den Abbruch und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vornimmt, gehen das Gut, die überbaute Fläche sowie jene Fläche, die für ein gleiches Bauwerk wie das widerrechtlich errichtete erforderlich wäre, von Rechts wegen unentgeltlich in das Vermögen der Gemeinde über;
• die zuständige Behörde verhängt nach Feststellung der Missachtung eine Verwaltungsstrafe zwischen 2.000 Euro und 20.000 Euro;
• auf Anordnung des Leiters oder des Verantwortlichen des zuständigen Gemeindeamtes wird das übereignete Bauwerk auf Kosten der für das Vergehen Haftenden abgebrochen.

Beurteilungen der Verwaltungsrichter

Das Verwaltungsgericht hat mit dem Urteil außerdem aufgezeigt, dass im Bauwesen kein Raum für Ermessenserwägungen besteht, da die Strafverfolgung durch Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes einen ordnungsgemäßen Rechtsakt darstellt, bei dem in re ipsaein öffentliches Interesse an der Beseitigung besteht.

Angesichts des von der Abbruchverfügung betroffenen Klägers geltend gemachten Begründungsmangels erinnerte das Verwaltungsgericht daran, dass in der Rechtsprechung wiederholt darauf hingewiesen wurde, dass für eine Abbruchverfügung bei einem Bauvergehen im Allgemeinen keine besondere Begründung erforderlich ist und die Rechtswidrigkeit an sich für die Strafverfolgung ausreichend ist, weshalb kein Begründungsmangel vorliegt. Die objektive Feststellung des Bauvergehens und die Baugenehmigungspflicht sind in der Tat ausreichend.

Das Verwaltungsgericht erinnert schließlich daran, dass mit dem DPR 380/2001 der Gemeindeverwaltung eine allgemeine Aufsichts- und Kontrollbefugnis über sämtliche städtebaulichen und baurechtlichen Tätigkeiten eingeräumt wird. Demnach müssen bei Baumaßnahmen in auflagengebundenen Zonen ohne entsprechende Genehmigungen Abbruchverfügungen zur Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit, die durch die nicht genehmigte Baumaßnahme verletzt wurde, erlassen werden. Vorstehendes erfolgt durch die Ausübung einer Befugnis, die keinerlei Ermessensspielraum zulässt, da sie ausdrücklich darauf abzielt, die feststellungsgegenständlichen Bauvergehen zu unterbinden. Diese Befugnis kann auch bei zulässigen Bauwerken mit Baubeginnmeldung ohne landschaftsrechtliche Genehmigung ausgeübt werden.