Gemäß den italienischen Rechtsvorschriften muss bei mehr als acht Miteigentümern verpflichtend ein Kondominiumsverwalter bestellt werden. Sämtliche Gebäude mit bis zu acht Miteigentümern müssen deshalb keinen Kondominiumsverwalter bestellen.

Doch Vorsicht! Die Tatsache, dass kein Kondominiumsverwalter bestellt werden muss, bedeutet nicht, dass kein Kondominium besteht. Gemäß dem derzeitigen Rechtsrahmen besteht ein Kondominium, sobald das Gebäudeeigentum auf mindestens zwei Parteien aufgeteilt ist. Somit gilt Folgendes:

• Bei mindestens zwei Eigentümern besteht ein Kondominium, allerdings sind diese nicht dazu verpflichtet, einen Kondominiumsverwalter zu bestellen.
• Bei mehr als acht Eigentümern muss verpflichtend ein Kondominiumsverwalter bestellt werden.
• Bei einem Kondominium mit bis zu acht Eigentümern kann trotzdem eine Person mit der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung des Gebäudes beauftragt werden.

Wie erfolgt die Bestellung eines Kondominiumsverwalters?

Für die Bestellung eines Kondominiumsverwalters ist die Mehrheit der Anwesenden bei der Kondominiumsversammlung (d.h. mindestens 500 Tausendstel) erforderlich, und zwar auch in zweiter Einberufung.

Sofern die Kondominiumsversammlung keinen Kondominiumsverwalter bestellt, wird dieser auf Antrag eines oder mehrerer Miteigentümer vom Gericht bestellt.

Die Kondominiumsversammlung kann die Bestellung des Verwalters davon abhängig machen, dass eine Berufshaftpflichtversicherung vorgelegt wird.

Wie lange ist ein Kondominiumsverwalter im Amt?

Der Kondominiumsverwalter ist ein Jahr lang im Amt, wobei dies automatisch bei Ablauf der ersten Frist um ein weiteres Jahr verlängert wird. Nach Ablauf der zweiten Frist muss hingegen die Kondominiumsversammlung einberufen werden, um den amtierenden Kondominiumsverwalter zu bestätigen oder einen neuen Verwalter durch Mehrheit der Anwesenden bei der Kondominiumsversammlung, auch in zweiter Einberufung, zu bestellen.

Wie kann ein Kondominiumsverwalter abberufen werden?

Der Kondominiumsverwalter kann jederzeit mit derselben Mehrheit, die für die Bestellung vorgesehen ist, abberufen werden.

Die Abberufung kann sowohl mit als auch ohne triftigen Grund erfolgen. Im ersten Fall handelt es sich um eine Pflichtverletzung: In diesem Fall erfolgt der Rücktritt sofort, ohne dass dem Verwalter etwas zusteht. Im zweiten Fall kann der Verwalter hingegen Schadensersatz wegen Verdienstausfall fordern.

In schwerwiegenden Fällen (z.B. wenn der Verwalter keine Abschlussrechnung vorlegt) kann der Verwalter auch auf Antrag eines Miteigentümers vom Gericht abberufen werden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um Kondominiumsverwalter zu werden?

Artikel 71-bis der Durchführungsbestimmungen des italienischen ZGB setzt die Voraussetzungen fest, die ein Kondominiumsverwalter erfüllen muss. Diesen Auftrag darf somit ausführen:

a) wer im Besitz der bürgerlichen Rechte ist,

b) wer nicht wegen Verbrechen gegen die öffentliche Verwaltung, die Rechtspflege, den öffentlichen Glauben oder das Vermögen oder wegen eines beliebigen anderen nicht fahrlässigen Verbrechens verurteilt wurde, bei dem das Gesetz eine Freiheitsstrafe von mindestens zwei Jahren und höchstens fünf Jahren vorsieht;

c) wer keinen rechtskräftigen Vorbeugemaßnahmen unterstellt wurde, außer er wurde rehabilitiert;

d) wer nicht voll oder beschränkt entmündigt ist;

e) wessen Name nicht im Verzeichnis der Wechselproteste angemerkt ist;

f) wer das Abschlusszeugnis einer Oberschule hat;

g) wer den Grundausbildungskurs im Bereich Verwaltung von Gemeinschaftseigentum besucht hat und sich in diesem Bereich regelmäßig fortbildet.

Die in Punkt f) und g) angeführten Voraussetzungen müssen nicht erfüllt sein, wenn einer der Miteigentümer zum Verwalter bestellt wird (bei mehr als acht Miteigentümern des Gebäudes).

Den Auftrag eines Kondominiumsverwalters dürfen auch Gesellschaften gemäß Titel V des 5. Buches des ZGB ausführen. In diesem Fall müssen die unbeschränkt haftenden Gesellschafter, die Verwalter und die Angestellten, die mit der Verwaltung der Kondominien, für welche die Gesellschaft Dienstleistungen erbringt, beauftragt sind, die Voraussetzungen erfüllen.