Bevor man den Verkauf oder die Sanierung einer Immobilie in Angriff nimmt, muss man sich vergewissern, dass das betreffende Objekt keine Unregelmäßigkeiten in Bezug auf die bauliche Situation und die Katastereintragungen aufweist. Selbst ein kleiner baulicher Missstand kann eine Reihe von Konsequenzen nach sich ziehen, die das Vorhaben womöglich gar nicht oder nur mit Schwierigkeiten durchführbar machen.

Aber um was genau handelt es sich bei der urbanistischen und katasterlichen Konformität einer Liegenschaft? Und bei den Bescheinigungen zur urbanistischen und katastermäßigen Konformität? Warum ist es nicht ausreichend, die Ordnungsmäßigkeit der Katasterdaten zu überprüfen, um sich keine Gedanken machen zu müssen?

Die Bescheinigung der urbanistischen Konformität

Halten wir als erstes fest, dass die Bescheinigung der urbanistischen Konformität dazu dient, die Übereinstimmung des Verkaufs- bzw. Sanierungsobjekts mit den bei der zuständigen Gemeinde hinterlegten Genehmigungen zu belegen.

Noch klarer und direkter ausgedrückt, hat diese Bescheinigung den Zweck, die urbanistische Übereinstimmung der Immobilie mit den bei der Gemeinde eingereichten und von dieser genehmigten Plänen zu bestätigen. Mit anderen Worten kann so gewährleistet werden, dass keine Bauvergehen, widerrechtlich oder in Abweichung vom Projekt durchgeführten baulichen Eingriffe, nicht beantragte und/oder ungenehmigte Änderungen usw. vorliegen.

Da diese Aspekte von grundlegender Wichtigkeit sind, ist unbedingt ratsam, die reale Übereinstimmung zu überprüfen, bevor man zum Notar geht. Stellen sich Abweichungen oder Bauvergehen (unterschiedlicher Schweregrade) heraus, kann es sein, dass der Kaufvertrag annulliert werden muss. Was in diesem Zusammenhang außerdem zu bedenken ist: mit der Eigentumsübertragung wird der Käufer verantwortlich für eventuelle die Liegenschaft betreffende Bauvergehen.

Von der urbanistischen Übereinstimmung zur Kataster-Konformität

Der Nachweis der urbanistischen Übereinstimmung und der Kataster-Konformität sind zweierlei Dinge: so kann es durchaus vorkommen, dass eine Liegenschaft zwar mit den beim Kataster hinterlegten Grundrissen und Plänen übereinstimmt, nicht aber mit denen der Gemeinde.

Im Hinblick auf einen Immobilienverkauf stellt allerdings die mangelnde Katasterkonformität ein größeres Hindernis dar, da die Eigentumsübertragung nur dann stattfinden kann, wenn keine Abweichungen zwischen dem tatsächlichen, faktischen Zustand des Objekts und den Katastereintragungen (Differenzen in Bezug auf Katastergrundriss, falsche Flächenangaben usw.) vorliegen.

Welche Risiken bestehen bei mangelnder urbanistischer Konformität?

Allgemein ist zu sagen, dass der Erwerb einer Immobilie, die nicht mit den bei der Gemeinde hinterlegten Plänen übereinstimmt, also in Bezug auf die Urbanistik nicht konform ist, unterschiedlich schwerwiegende Konsequenzen haben kann. So könnte der Kaufvertrag annulliert werden, wenn die Liegenschaft komplett gesetzeswidrig ist, d.h. ohne Baugenehmigung gebaut wurde. Aber auch in weniger gravierenden Fällen kommen den Parteien verschiedene zivil- und strafrechtliche Haftungen zu.

Aus den dargelegten Gründen ist es beim Kauf einer Immobilie unerlässlich, sich von einem Techniker, qualifizierten Immobilienmakler oder sonstigem Partner fachgerecht unterstützen zu lassen, wenn es darum geht, die erforderlichen Kataster- und Urbanistik-Überprüfungen vorzunehmen, auch um dem Kaufinteressenten Sicherheiten zu geben hinsichtlich der Stimmigkeit des Kaufabschlusses den damit verbundenen Haftungen.