Die Thematik ist für alle, die nicht im Rechtsbereich tätig sind, ziemlich komplex. Wir werden sie daher, ohne Fachjargon, schrittweise erläutern und verweisen in Bezug auf nähere Details auf andere Artikel.

Die Herkunft der Immobilie aus einer Schenkung ist dann mit einem Risiko verbunden, wenn Pflichtteilsberechtigte vorhanden sind.

Pflichtteilsberechtigte sind Personen, denen ein Anteil an der Erbschaft gesetzlich vorbehalten ist. Dabei handelt es sich um den Ehegatten, die Kinder und, sind keine Kinder vorhanden, um die Vorfahren, mit einem Wort um die engsten Verwandten.  

Die Gesetzesvorschriften über die notwendige Erbfolge sehen vor, dass ein Teil des Nachlasses des Erblassers im Falle des Vorhandenseins dieser Art von Nachfolgeberechtigten notwendigerweise ihnen zufällt (Pflichtteil oder Vorbehalt), während über den anderen Teil (verfügbarer Teil) frei verfügt werden kann. Hierbei handelt es sich selbstverständlich nicht um feststehende Anteile, sondern diese hängen von der Anzahl der Kinder und davon ab, ob ein Ehegatte vorhanden ist oder nicht.

Wenn der Wert des Nachlasses eines nahen Verwandten bei Eröffnung der gesetzlichen oder testamentarischen Erbfolge nicht ausreicht, um die Ansprüche der Pflichtteilsberechtigten zu befriedigen, weil Schenkungen oder, im Falle der testamentarischen Erbfolge, testamentarische Verfügungen über den Anteil hinausgehen, über den frei verfügt werden konnte, können die Pflichtteilsberechtigten in erste Linie die Kürzung  der testamentarischen Verfügungen verlangen.

Reicht deren Kürzung nicht aus, um den Pflichtteil zu ergänzen oder wurden keine testamentarischen Verfügungen getroffen und der Pflichtteil hingegen durch freigebige Zuwendungen verletzt, so werden die Schenkungen  gekürzt und zwar beginnend mit der zuletzt erfolgten Schenkung.

Wir möchten uns hier auf diesen Fall konzentrieren.

Wird der Klage auf Kürzung stattgegeben, hat der Beschenkte die Sache herauszugeben. Wurde die Schenksache, die den Pflichtteil verletzt, zwischenzeitlich vom Beschenkten an Dritte veräußert, hat der Pflichtteilsberechtigte sich zunächst aus den Gütern des Beschenkten (d.h. aus dessen Vermögen) zu befriedigen, um den  Wert der Sache  erstattet  zu bekommen.

Kann der Beschenkte also zahlen, bleibt der Kauf durch den Dritten unberührt.

Verläuft der Versuch einer Befriedigung aus den Gütern des Beschenkten fruchtlos, besteht ein Klagsanspruch gegen die Nacherwerber auf Herausgabe der Schenksache: genau das ist das Hauptproblem des Kreislaufs von Immobilien, die aus einer Schenkung herrühren.

Die Pflichtteilsberechtigten haben nach dem Tod des Schenkers 10 Jahre Zeit, um ihre Ansprüche geltend zu machen, und sie sind berechtigt, die Herausgabe der Immobilie/n frei von Lasten und Belastungen zu verlangen. Mithin verliert auch die Hypothek, welche eventuell zur Sicherung eines für den Kauf oder die Sanierung der Immobilie aufgenommenen Darlehens zugunsten einer Bank eingetragen wurde, ihre Wirksamkeit. Aus diesem Grund gewähren Banken ungern Finanzierungen, wenn Immobilien erworben werden sollen, die aus einer Schenkung herrühren. 

Welche Lösungen bieten sich für dieses Problem an?

Zunächst einmal muss daran erinnert werden, dass die Gesetze 80/2005 und 263/2005 die Möglichkeit des Klagsanspruchs auf Herausgabe gegenüber den dritten Rechtsnachfolgerndes Beschenkten zeitlich begrenzt haben.

Die Klage kann nicht mehr eingebracht werden, wenn 20 Jahre nach der Eintragung der Schenkung, die der Kürzung unterliegt, vergangen sind, es sei denn, die Pflichtteilsberechtigten haben der Schenkung widersprochen, wobei der Widerspruch zugestellt und eingetragen werden muss.

Fehlt es also an einem solchen förmlichen Widerspruch gegen die Schenkung besteht zwanzig Jahre nach der Eintragung des Schenkungsvertrages beim Kauf einer Immobilie, die einmal durch eine Schenkung übertragen wurde, keine Gefahr mehr.

Selbstverständlich kann eine Immobilie auch dann ohne Risiko für den Käufer frei zirkulieren, wenn nach der Eröffnung der Erbfolge (also dem Tod des Schenkers) mehr als 10 Jahre vergangen sind und die Pflichtteilsberechtigten den Klagsanspruch auf Kürzung der Schenkung nicht haben eintragen lassen.

In der Praxis wurden zahlreiche rechtliche Möglichkeiten entwickelt, um die hier dargelegten Regelungen, und die unzweifelhaft negativen Auswirkungen auf den Umlauf von Immobilien aus Schenkungen, innerhalb der in Art. 563 Zivilgesetzbuch vorgesehenen zwanzig Jahre abzuschwächen oder zu umgehen:

• Eine häufig verwendete Lösung ist die, den Schenkungsvertrag vor der Veräußerung der Immobilie im gegenseitigen Einvernehmen aufzulösen.  Der Schenker, der hierdurch wieder Eigentümer der Immobilie wird, veräußert diese dann direkt. Dies setzt jedoch einerseits voraus, dass der Schenker noch am Leben ist und erfordert andererseits den Abschluss eines weiteren Vertrages, durch den der Ertrag aus dem Verkauf auf den Beschenkten übertragen wird, damit dieser für sein „Opfer“ entschädigt wird.
• Eine sichere und garantierte Lösung stellt der Abschluss einer „Sichere Schenkung“-Versicherung oder der Abschluss einer Versicherung seitens des Käufers oder des Verkäufers im Zeitpunkt des Kaufs dar.

Hierdurch wird das bei einer erfolgreichen Durchsetzung der Kürzungs- und Herausgabeansprüche seitens der Pflichtteilsberechtigten auf dem Käufer lastende Risiko gedeckt.

Nach Artikel 563 Zivilgesetzbuch kann sich der Dritterwerber von der Verpflichtung befreien, die gekaufte Immobilie an den in seinen Rechten verletzten Pflichtteilsberechtigten herauszugeben, in dem er „den Gegenwert in Geld zahlt“. Es handelt sich hierbei um ein Risiko, das ohne Weiteres Gegenstand eines Versicherungsvertrages sein kann. Die Versicherung kann sowohl im Zeitpunkt des Abschlusses des Schenkungsvertrages über die Immobilie (vom Beschenkten oder vom Schenker selbst) als auch im Zeitpunkt des Erwerbs durch den Rechtsnachfolger des Beschenkten (vom beschenkten Verkäufer oder vom Käufer) abgeschlossen werden.

• Weiterhin kommt als mögliche Lösung eine von einem zahlungsfähigen Dritten, wie einer Bank, gestellte Bürgschaft in Betracht. Sie sichert den Käufer, innerhalb eines zeitlich begrenzten Zeitraums und bis zu einem genau definierten Höchstbetrag, in Bezug auf den Schaden ab, der durch die erfolgreiche Durchsetzung des Kürzungsanspruchs der Pflichtteilsberechtigten entsteht. Unzulässig sind hingegen Bürgschaften des Schenkers, des Beschenkten und der potenziellen Pflichtteilsberechtigter.
• Außerdem können die Pflichtteilsberechtigten (oder besser diejenigen, die Pflichtteilsberechtigte wären, wenn die Erbfolge in diesem Zeitpunkt eröffnet werden würde) im Schenkungsvertrag vorab auf den gegen die Rechtsnachfolger des Beschenkten bestehenden Klagsanspruch auf Herausgabe verzichten, d.h. sie verzichten für den Fall der Verletzung ihres Pflichtteils darauf, die Herausgabe der schenkungsweise übertragenen Immobilie zu verlangen.
• Schließlich besteht auch die Möglichkeit, auf den Klagsanspruch auf Kürzung zu verzichten. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Erbfolge bereits eröffnet wurde. Ein zu Lebzeiten des Schenkers erfolgter Verzicht ist nichtig.

Hier noch ein paar abschließende Erwägungen.

Bevor auf den Kauf verzichtet wird, sollte bei aller Vorsicht eingehend geprüft werden, ob das Risiko, das einer aus einer Schenkung herrührenden Immobilie innewohnt, ein effektives Risiko darstellt oder eher unwahrscheinlich ist.

Beim Erwerb einer aus einer Schenkung herrührenden Immobilie sind folglich insbesondere der Umfang des Vermögens, das Alter des Schenkenden und die Wahrscheinlichkeit, dass Pflichtteilsberechtigte des Schenkers ihre Ansprüche geltend machen, zu berücksichtigten. 

Selbstverständlich ist das Risiko im Verhältnis dann geringer, wenn der Schenker ein Vermögen besitzt, das im Verhältnis zu der Schenksache, die man beabsichtigt zu erwerben, wesentlich größer ist. Die Gefahr einer Herausgabeklage ist weiterhin je geringer, je größer auch das Vermögen des Beschenkten/des Verkäufers ist.